Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Kepemilikan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya sertifikat hak atas tanah. Mengajukan permohonan sertifikat hak atas tanah yang belum bersertifikat kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN), terdapat beberapa syarat yang diperlukan, salah satunya adalah terdapat bukti beralihnya hak atas tanah, seperti apabila perpindahan haknya diakibatkan karena jual beli, maka harus terdapat Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ada kalanya sebelum dibuatkan Akta Jual Beli Tanah, terlebih dahulu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah. Pada Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 85 K/Pdt/2011, Majelis Hakim menyatakan bahwa kepemilkan Miaw Tjong alias Hartono (Penggugat) didasarkan pada Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 26 tanggal 12 Maret 1993 yang dibuat dihadapan Notaris. Seharusnya yang menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria adalah sertifikat hak atas tanah. Akan menjadi suatu masalah, khususnya terkait dengan kepemilikan atas tanah jika suatu perjanjian pengikatan jual beli dijadikan sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah.

---

The ownership of the land shall be proven with a title deed. To apply for a land title deed which has not been certified to a National Land Agency (BPN), there are some requirements that needed. One of them is evidence of the tranfers of the land, such as deed of sale-purchase that made to a Land Deed Official known as Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) if the transfer of the land is by selling and purchasing. A Sale-Purchase Commitment Agreement often made beforehand, before making the deed of sale-purchase. On the Indonesian Supreme Court Adjudication Number 85 K/Pdt/2011, the judge said that the ownership of Miaw Tjong alias Hartono (Plaintiff) were based on Sale-Purchase Commitment Agreement No. 26 that made to a notary. But the one that should be proof of land ownership based on Agrarian Law is a Land Title Deed. There will be a problem, particularly those related to land ownership, if a sale-purchase commitment agreement be used as a proof of land ownership."

"ABSTRAKPerjanjian pengikatan jual beli tanah merupakan suatu perjanjian yang muncul untuk memenuhi kebutuhan hukum dalam masyarakat, yang lazimnya ditemukan dalam praktek notaris. Dalam perjanjian pengikatan jual beli tanah yang dibuat antara pemilik tanah dengan pembeli, pembeli sepakat untuk membayar harga jual belinya dengan cara angsuran. Pada saat pembeli menyerahkan uang muka untukpembayaran tahap pertama, pemilik tanah menyerahkan semua dokumen asli kepemilikan tanahnya kepada pembeli sebagai syarat yang telah disepakati. Ternyata pembeli terlambat dalam menyerahkan uang muka untuk pembayaran tahap pertama tersebut dari jangka waktu yang telah diperjanjikan. Sengketa ini diputus oleh Mahkamah Agung dalam Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1527 K/Pdt/2007. Oleh karena itu, tesis ini membahas mengenai akibat hukum dari kelalaian atau keterlambatan pemenuhan kewajiban dalamsuatu pengikatan jual beli tanah dan perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada pemilik tanah apabila pembeli wanprestasi dalam pembayaran serta kesesuaian Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1527 K/Pdt/2007 dengan aturan-aturan dalam hukum tanah nasional. Penelitian ini menggunakan penelitian yuridis normatif. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa pembeli telah melakukan wanprestasi terhadap perjanjian pengikatan jual beli tanah tersebut dan pemilik tanah dapat menuntut pembatalan perjanjian tanpamelalui putusan hakim apabila pembeli wanprestasi dalam pembayaran. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1527 K/Pdt/2007 tidak didasarkan pada prinsip jual beli tanah menurut hukum tanah nasional karena penyerahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli belum dapat dilakukan jika harga jual beli tanahnya belum lunas.

---

AbstractThe sale and purchase binding agreement is an agreement which present to meet the demand of law in the middle of our community, as usually found in the notary practicing. In that agreement which deal between the land rights holder with the purchaser, the purchaser agrees to pay the cost by installment method. When the purchaser transfers the down payment to pay the first installment, the land rights holder must submit all the original documents of the land title to the purchaser asan agreed condition. In fact, the purchaser is late in transferring the down payment for the first installment in the agreed period. This legal dispute decided by Supreme Court in the Supreme Court Adjudication of Republic Indonesia Number 1527 K/Pdt/2007. Therefore, this thesis will discuss the law consequences for dereliction or delays of obligation in the sale and purchase binding agreement and the law protection which can be given to the land rights holder when the purchaser defaults in payment. This thesis also discusses the conformity between SupremeCourt Adjudication of Republic Indonesia Number 1527 K/Pdt/2007 with the Basic Agrarian Law. This research uses juridical-normative method. The result of this research concludes that the purchaser defaults in the sale and purchase binding agreement and the land rights holder can sue the cancelation without adjudication if the purchaser defaults in payment. The Supreme Court Adjudication of Republic Indonesia Number 1527 K/Pdt/2007 is not based on the land sale and purchase principles in the Basic Agrarian Law because transfer over land rights from the seller to the purchaser cannot be done if the land price is notpaid yet."

"Dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 1898 K/Pdt/2022 diajukannya pembatalan terhadap Akta Jual Beli Nomor 02/2014 yang didasari atas Perjanjian tanggal 23 Desember 2013. Perjanjian tersebut memuat kesepakatan untuk melakukan jual beli tanah secara pura-pura berdasarkan Sertifikat Hak Milik Nomor 3611/Nagari Lima Kaum. Penelitian ini menganalisis kekuatan hukum Perjanjian tanggal 23 Desember 2013 sebagai perjanjian simulasi dan menjadi dasar pembuatan Akta Jual Beli Nomor 02/2014 dan penelitian ini menganalisis pertimbangan Majelis Hakim dalam menilai keabsahan Akta Jual Beli Nomor 02/2014 apabila dikaitkan dengan sistem pembuktian hukum perdata serta prosedur peralihan hak atas tanah. Penelitian menggunakan jenis penelitian doktrinal mengacu kepada peraturan perundang-undangan. Untuk menjawab kedua rumusan masalah menggunakan data sekunder yang diperoleh dari studi kepustakaan kemudian dianalisis secara kualitatif dan ditarik kesimpulan berupa data deskriptif analitis. Simpulan pada penelitian ini Perjanjian tanggal 23 Desember 2013 merupakan perjanjian simulasi yang termasuk ke dalam jenis simulasi absolut dimana yang mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum. Mengenai keabsahan Akta Jual Beli Nomor 02/2014 yang didasari atas Perjanjian tanggal 23 Desember 2013 melalui pertimbangannya Majelis Hakim berpendapat Akta Jual Beli tetap berlaku sah dikarenakan telah dibuatnya akta otentik dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah sehingga para pihak tidak dapat mendalilkan perbuatan jual beli dilakukan secara pura-pura.

---

Supreme Court Decision Number 1898 K/Pdt/2022 cancellation the Deed of Sale and Purchase Number 02/2014 was proposed based on Agreement dated December 23, 2013. The agreement contained to buy and sell land on a mock basis based on the Certificate of Property Rights Number 3611/ Nagari Lima Kaum. This study analyzes legal force of the Agreement dated December 23, 2013 as a simulation agreement and became the basis for making the Sale and Purchase Deed Number 02/2014 and this study analyzes the considerations of the Panel of Judges in assessing the validity of the Sale and Purchase Deed Number 02/2014 when it is linked to the civil law evidentiary system and procedures transfer of land rights. Using doctrinal research that refers to laws and regulations. To answer the two problems using secondary data obtained from literature studies then analyzed qualitatively and conclusions were drawn in the form of analytical descriptive data. The conclusions is Agreement dated December 23, 2013 is a simulation type of absolute which results in the agreement being null and void. Regarding the validity of the Sale and Purchase Deed Number 02/2014 based on the Agreement dated December 23, 2013 through its considerations the Judges of the opinion that the Sale and Purchase Deed remained valid because an authentic deed had been made before the Land Deed Making Official so that the parties could not argue that the sale and purchase was carried out in a pretense temple."

"Kepemilikan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya sertipikat. Salah satu perbuatan hukum untuk memperoleh hak atas tanah adalah dengan jual beli, dimana bukti peralihan hak yang dapat digunakan untuk proses balik nama di Kantor Pertanahan adalah Akta Jual Beli AJB yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT . Ada kalanya sebelum dibuat AJB, terlebih dahulu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah PPJB sebagai perjanjian pendahuluan. Pada Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 307/Pdt/2010/PT.DKI, Majelis Hakim mengabulkan permohonan banding didasari dengan alasan hukum bahwa Pembanding dinilai telah mempunyai alas hak yang kuat dan benar atas objek sengketa berdasarkan Akta PPJB Nomor 02 tanggal 09 Februari 2007 yang telah dibayar lunas. Pada penulisan tesis ini, penulis menggunakan metode penelitian deskriptif normatif, yaitu menggambarkan peraturan-peraturan yang berlaku berkenaan dengan permasalahan yang akan diteliti. Pokok permasalahan yang diangkat adalah kekuatan hukum PPJB tersebut, perlindungan hukum terhadap pembeli, serta analisis putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 307/Pdt/2010/PT.DKI.Kesimpulan dari hasil penelitian ini adalah kekuatan hukum dari PPJB tersebut telah menandakan sahnya jual beli karena telah terjadi penyerahan secara yuridis dan telah dilakukan pembayaran baik sebagian maupun secara lunas, namun hanya mengikat para pihak dalam perjanjian saja. Selain itu menurut penulis, Majelis Hakim Tingkat Banding kurang tepat dalam menerapkan hukum yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dimana seharusnya yang menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah adalah sertipikat. Adapun saran yang dapat diberikan oleh penulis adalah alangkah baiknya apabila Indonesia memiliki peraturan yang jelas terkait dengan PPJB, sehingga dapat meminimalisir terjadinya konflik ataupun sengketa antara para pihak yang terjadi karenanya. Kata Kunci:Jual Beli Tanah, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Sertifikat Hak Atas Tanah

---

Ownership of land rights must be proved by certificate. One of legal actions to obtain land rights is by buying and selling, where evidence of transfer of rights that can be used to ownership transition process in the Land Office is the Sale and Purchase Deed issued by the Land Deed Officer. Sometimes before Sale and Purchase Deed is created, Conditional Sale and Purchase of Land Agreement is first created as a preliminary agreement. At the Jakarta High Court Verdict Number 307 Pdt 2010 PT.DKI, the Panel of Judges granted the petition of appeal based on the legal grounds that the Appellant was judged to have true entitled on the object of dispute by Conditional Sale and Purchase of Land Agreement Deed Number 02 dated February 9, 2007 which has been paid off. In this thesis, the author uses descriptive normative research methods, which describes the rules and regulations related to the issues to be studied.The conclusion of this study is the legal force of the Conditional Sale and Purchase of Land Agreement has marked the legitimate of buying and selling because the transfer has occured judicially and the payment has been made in part or in full, but only binding on the parties to the agreement. Also according to the author, the Court of Appeal is less precise in applying the law in accordance with the legislation in force, in which certificate should be the proof of land ownership. The advice can be given by the author is it would be nice if Indonesia has clear rules relating to the Conditional Sale and Purchase of Land Agreement, that could minimize the occurrence of conflict or dispute between the parties that happened because of it. Keyword Sale and Purchase of Land, Sale and Purchase Agreement, Land certificate."

"Ketentuan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) seringkali disalahgunakan oleh masyarakat. Hal ini ditunjukkan dengan adanya peristiwa hukum perjanjian utang dengan jaminan hak atas tanah 送ang dikemas dalam bentuk PPJB dengan klausul ƒhak membeli kembali ƒang bertujuan untuk mengalihkan kepemilikan tanah debitur kepada kreditur jika debitur wanprestasi. Adapun, permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah akibat hukum perjanjian utang yang dibuat sebagai perjanjian jual beli hak atas tanah dengan hak membeli kembali, keabsahan Akta Jual Beli (AJB) jika PPJB yang mendasarinya memuat klausul hak membeli kembali, dan peran serta tanggung jawab notaris dan PPAT jika terdapat perbedaan fakta hukum antara PPJB yang ditata dengan AJB berdasarkan kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 407 K/Pdt/2022. Metode penelitian hukum yang digunakan adalah yuridis normatif dengan tipe penelitian eksplanatoris. Hasil analisis menunjukkan bahwa perjanjian hutang yang dikemas sebagai perjanjian jual beli hak atas tanah dengan hak membeli kembali memutuskan bahwa perjanjian menjadi batal demi hukum. Uang yang disebutkan dalam PPJB bukanlah uang pembayaran jual beli, melainkan uang pinjaman, sehingga perbuatan hukum pada AJB dianggap tidak memenuhi unsur tunai dan transaksi jual beli tidak sah. Notaris berperan penting dalam hal transaksi jual beli hak atas tanah, salah satunya adalah pembuatan PPJB. Namun dalam praktiknya pembuatan PPJB tidak selalu dilakukan di hadapan notaris. Hal ini memicu terjadinya permasalahan hukum, seperti pemuatan klausul terlarang dalam PPJB yang bersangkutan. Dengan demikian, jika para pihak hendak membuat suatu AJB, PPAT harus menyelaraskan antara data dan dokumen yang benar serta keselarasannya dengan undang-undang.

---

The existence of the Conditional of Sales and Purchase Agreement (CSPA) is frequently abused by the public. This is evidenced by the inclusion of a buyback rights clause in the CSPA to envelope a loan arrangement with land rights security with the purpose of transferring land ownership from the debtor to the creditor in the event of default. Issues raised by this study relate to legal ramifications of a debt agreement made as a land sale and purchase agreement with buyback rights, legality of the Deed of Sale and Purchase (DSP) if the underlying contains a buyback rights clause, and roles and responsibilities of a notary and Land Deed Official (LDO) if there are discrepancies of legal facts between the CSPA and DSP based on Supreme Court Decision Number 407 K/Pdt/2022. The method of law research used is normative judicial with explanatory research type. Result of analysis indicate that the debt arrangement, disguised as land sale and purchase agreement with buyback rights, renders the contract null and void. The money stipulated in the CSPA is not the payment for the sale and purchase, rather as a lent money, therefore legal actions on the DSP does not fulfill the cash element and the transaction is illegal. However, in practice the CSPA is not always prepared before the notary. This trigger legal issues, such as the inclusion of illegal clauses in the CSPA. Accordingly, the LDO shall properly take into account the conformity between data and documents as well as the law."

"Pasal 20-27 Undang-Undang Pokok Agraria mengatur tentang kepemilikan tanah hak milik di Indonesia termasuk didalamnya telah ditetapkan subjek hak milik dan akibat-akibat hukum jika hak milik jatuh ketangan pihak asing. Bentuk penyelundupan hukum yang umum dilakukan adalah dengan mengadakan perjanjian nominee. Praktek nominee agreement dapat menjadi bumerang bagi pihak asing karena sertipikat atas nama beneficiary maka secara jurudis mereka adalah pemilik sah tanah hak milik tersebut. Penulis berusaha menjelaskan resiko yang akan ditanggung oleh orang asing serta penulis berharap dapat memberikan saran bagi orang asing maupun kepada Pemerintah Indonesia sehubungan dengan praktek nominee agreement.

---

The Indonesia Agrarian Law (Undang-Undang Pokok Agraria) article 20-27 regulate land ownership in Indonesia, including the owner and legal implications in the case that land ownership falls to the hand of foreign national. The normal practice to circumvent this obstacle is in the form of signing a Nominee Agreement. This practice may well be a boomerang for foreign national involved, due to the fact that the land ownership certificate is under the name of the nominee (beneficiary) thus legally they are the rightful owner of the land. The author attempts to discuss the risk towards the foreign national involved and in the same time wishes to convey suggestion to the Indonesian government in relation to the utilization of Nominee Agreement."

"ABSTRAKHukum Perdata mengenal adanya Perjanjian Pokok dan Perjanjian Bantuan. Perjanjian Pokok merupakan perjanjian yang mempunyai alasan yang mandiri untuk dibuatnya perjanjian tersebut sedangkan Perjanjian Bantuan merupakan perjanjian yang bersifat accesoir atau alasan untuk dibuatnya perjanjian tersebut tergantung dari Perjanjian lain. Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan perjanjian bantuan yang berfungsi untuk mempersiapkan para pihak membuat perjanjian pokok berupa jual beli.Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenal 3 (tiga) macam Kausa yaitu Perjanjian tanpa kausa, yaitu perjanjian tanpa tujuan atau sebab dan perjanjian tanpa kausa bukan termasuk kausa yang terlarang maupun kausa yang palsu, perjanjian dengan kausa yang palsu yaitu suatu perjanjian memang mengandung kausa tetapi bukan kausa yang sebenarnya dan dan Perjanjian dengan Kausa yang terlarang yaitu perjanjian yang bertentangan dengan Undang-Undang, Ketertiban Umum dan Kesusilaan. Dalam berbagai kasus dimana dalam Perjanjian pengikatan Jual Beli atas objek bidang tanah mengandung Kausa yang palsu bukan kausa yang sebenarnya atau merupakan suatu perjanjian simulasi atau perjanjian pura pura.

---

ABSTRACT

Civil Law recognizes the existence of Principle Agreement and Assistance Agreement. Principal Agreement is an agreement having independent reason for the making of said agreement, while Assistance Agreement is an agreement of accessory nature or the reason of making such agreement depends on another agreement. Sale Purchase Binding Agreement is an assistance agreement having function of preparing parties in making principle agreement in the form of sale purchase.

The Civil Codes recognizes three (3) kinds of Causals, i.e. agreement without causal, namely agreement without purpose or cause, and agreement without causal is not included as prohibited causal or false causal, agreement with false causal is an agreement containing causal but not the actual one, and agreement with prohibited causal is an agreement against the Laws, Public Order and Decency. In many cases, Sale Purchase Binding Agreement on the object of land may contain false causal not the actual one or constitutes a simulation agreement or quasi agreement."

"Ditetapkannya Undang-Undang Pokok Agraria pada tahun 1960 merupakan landasan bagi Pemerintah dalam memberikan kepastian hukum mengenai suatu bidang tanah, hal ini dapat kita lihat dalam Pasal 19 menjelaskan bahwa untuk menciptakan kepastian hukum pertanahan, maka Pemerintah menyelenggarakan kegiatan pendaftaran tanah, dan atas tanah yang telah didaftarkan selanjutnya diberikan tanda bukti kepemilikan tanah yang berguna sebagai alat bukti yang kuat mengenai hak atas tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah merupakan dasar hukum yang menjadi pendukung atas berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria, terutama Pasal 32 mengenai kepastian dan perlindungan hukum sertipikat tanah. Dari penerapan kedua peraturan ini diharapkan dapat memberikan ketenangan bagi seseorang yang memiliki sertipikat tanah. Namun, dalam kenyataannya perolehan tanah yang telah dilakukan sesuai dengan prosedur hukum tetap dapat digugat oleh pihak lain, seperti kasus sengketa tanah antara Subadi Sastro Sudjono sebagai pemilik sertipikat hak milik dengan Suito Wijaya sebagai pemilik girik atas bidang tanah di wilayah Tangerang. Girik bukan merupakan tanda bukti hak atas tanah, tetapi girik hanya digunakan sebagai bukti pembayaran pajak-pajak atas tanah. Walaupun demikian, Petuk Pajak Bumi/Landrente, Girik, Pipil, Kekitir dan Verponding Indonesia adalah salah satu alat bukti tertulis yang dapat didaftarkan sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Jika selalu ada permasalahan antara sertipikat dengan girik, maka kekuatan pembuktian dari sertipikat tentu lebih kuat dibandingkan dengan girik, karena pembuktian dengan bukti girik tanpa didukung data yuridis dan data fisik dan/atau penguasaan tanah terus menerus selama 20 (dua puluh) tahun akan sangat lemah. Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif dengan cara mengkaji suatu kasus dalam suatu putusan, kemudian diterapkan dengan peraturan perundangundangan yang berlaku serta dituangkan dalam bentuk tulisan deskriptif analitis mengenai pembahasan dari suatu permasalahan yang terjadi.

---

The enactment of The Principal Agrarian Laws in 1960 was the foundation for the government in giving a legal certainty on a land, we can review this on article 19, its explained that to create a lands legal certainty, the government will accomodate a registrations land for the registered one. Then it will be given a proof ownership of the land, which can be use as a powerful proof of the right to the land itself. The government regulation no 24 in 1977, about A land's registration can be use as the basic law, which became the support factor of The Principal Agrarian Laws, especially on article 32, review the certainty and legal protection of a land certificate. From the implementation of both regulation, hopefully could give more security for anyone who already have their land's certificate. But in fact, ownership of a land, which claimed as the law procedure, still can be issued by other parties, such as land disputes between Mr. Subadi Sastro Sudjono, as the owner of the land certificate, against Mr. Suito Wijaya, as the owner of the girik of a land in the area of Tangerang.

Girik is not a proof that someone own the land, but girik is only use as proof that someone has doing the payment for the land taxes. Nevertheless, there are other land certificate of Petuk Pajak Bumi/Landrente, Girik, Pipil, Kekitir and Verponding Indonesia that can serve as written evidence for land registration as provided for in Government Regulation Number 24 of 1997. If there's always problems between the certificate and girik, then the proving strength of a certificate, is absolutely more powerful than girik, because the proving with girik without supported by Judicial data and physical data and/or continually Land tenure for 20 (twenty) years or more, will be very infirm. This research was using the Normative Juridical approach method, which examine a case on one decision, then implemented it with the regulation applied, then laid out in the form of a descriptive analytical writing, of a discussion on which the problems happen."

"Penelitian ini membahas mengenai suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah yang dibuat Karena adanya Perjanjian terdahulunya yaitu Hutang Piutang serta objeknya dilakukan pembelian kembali yang menimbulkan Sengketa. Perjanjian jual beli dan perjanjian hutang piutang merupakan perjanjian yang sangat kerap dilakukan di kalangan masyarakat, terutama terkait obyek yang berupa tanah. Perjanjian jual beli tanah dan perjanjian utang piutang dengan jaminan tanah merupakan perjanjian yang berbeda satu sama lain dan saling berdiri sendiri, karena kedua perjanjian tersebut sama-sama merupakan perjanjian pokok. Dalam hukum jaminan sendiri terdapat ketentuan bahwa kreditur tidak dapat menjadi pemilik dari obyek jaminan dan apabila diperjanjikan bahwa kreditur dapat memiliki obyek jaminan dan debitur cidera janji maka janji yang demikian adalah dapat batal demi hukum. Adapun Permasalahan yang diangkat adalah mengenai PPJB yang diikat untuk perjanjian hutang piutang serta keabsahannya apabila kemudian objeknya tersebut dilakukan pembelian kembali. Penelitian ini menggunakan penelitian yuridis normatif, dengan menggunakan tipologi penelitian preskriptif analitis dengan jenis data yang digunakan adalah data sekunder, dan alat pengumpulan data yang digunakan adalah studi dokumen atau bahan pustaka. Berdasarkan hasil penelitian, di dalam Perjanjian Hutang Piutang dengan jaminan tanah tidak bisa diikat dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tetapi harus dipasang dengan Hak Tanggungan atau dibuatkannya APHT oleh Notaris/PPAT. Ketentuan tersebut telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, serta jual beli dalam hak membeli kembali tidak dikenal dalam hukum adat dan dapat dinyatakan batal demi hukum karena dianggap sebagai Perjanjian Hutang Piutang dengan disertai bunga.

---

This study discusses a land sale and purchase binding agreement that was made because of the previous agreement, namely Payable and Accounts Receivable and the object was repurchased which caused a dispute. Sale and purchase agreements and agreements for accounts payable are agreements that are very often carried out in the community, especially in relation to objects in the form of land. The land sale and purchase agreement and the loan and credit agreement with land guarantee are different and independent agreements, because the two agreements are the principal agreement. In the guarantee law itself, there is a provision that the creditor cannot be the owner of the collateral object and if it is agreed that the creditor can own the guarantee object and the debtor is in default, such a promise can be null and void by law. The issues raised are regarding PPJB which is tied to a payable agreement and its legality if later the object is repurchased. This research uses normative juridical research, using a prescriptive analytical research typology with the type of data used is secondary data, and the data collection tools used are document studies or library materials. Based on the research results, in the Accounts Receivable Agreement with land collateral, it cannot be tied to a Sale and Purchase Agreement but must be attached with a Mortgage or an APHT made by a Notary / PPAT. This provision has been regulated in Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights, as well as buying and selling under the right to repurchase is not known in customary law and can be declared null and void because it is considered a debt agreement with interest."

"PPAT dalam menjalankan jabatannya seharusnya bekerja dengan penuh tanggung jawab, mandiri, jujur dan tidak berpihak dalam proses pemecahan sertipikat hak atas tanah. PPAT juga harus bertanggung jawab atas akta autentik yang dibuatnya, yaitu salah satunya Akta Pembagian Hak Bersama dan Akta Jual Beli. Salah satu permasalahan yang ditemui terdapat dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 990 PK/PDT/2020 dimana adanya keterlibatan PPAT dalam proses pemecahan sertipikat dan pembuatan akta autentik. Hal ini menimbulkan permasalahan dimana PPAT melakukan perbuatan melawan hukum terhadap akta autentik yang dibuatnya dimana dalam Akta Pembagian Hak Bersama tanda tangan para pemilik sertipikat hak atas tanah dipalsukan oleh penghadap yang datang sehingga menimbulkan suatu perbuatan hukum bersama-sama dengan salah satu pemilik sertipikat hak atas tanah. Atas permasalahan tersebut, dalam penelitian ini akan menganalisis mengenai tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam proses pemecahan sertipikat hak milik yang dilanjutkan dengan akta pembagian hak bersama dan akta jual beli dan akibat hukum jika akta pembagian hak bersama sebagai dokumen rujukan tidak ditandatangan oleh seluruh ahli waris dalam proses pemecahan sertipikat hak milik. Penelitian ini mengunakan metode penelitian doktrinal yang ditinjau dari sudut sifatnya merupakan penelitian deskriptif. Hasil penelitian menjelaskan bahwa PPAT bertanggung jawab secara pidana, perdata dan administratif serta dalam proses pemecahan sertipikat hak atas tanah PPAT TN bertanggung jawab sebatas kuasa untuk melakukan pengurusan ke Kantor Pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional dan akibat hukum yang ditimbulkan bahwa Akta Pembagian Hak Bersama dapat dibatalkan dengan dasar penyimpangan syarat formil tata cara pembuatan akta autentik dan Akta Jual Beli dapat dibatalkan dengan dasar adanya penyimpangan dalam pembuatan akta autentik serta pembeli NA tidak termasuk dalam kriteria pembeli yang beritikad baik.

---

Land Deeds Officials in its position should work responsibilty, independently, honestly and impartially in the process of splitting freehold title. Also Land Deeds Officials must be responsible for the authentic deeds, namely the Deed of Sharing of Shared Rights and the Deed of Sale and Purchase. The problems is found in the Supreme Court Decision Number 990 PK/PDT/2020 where there is involvement of Land Deeds Officials in the process of splitting freehold title and authentic deeds. This raises problem where the Land Deeds Officials commits an unlawful act against the authentic deed he made where in the Deed of Sharing of Joint Rights the signatures of the owners of the freehold title are falsified by one of the owners who come to sign, causing a legal action. This study will analyze the responsibilities of the Land Deed Official in the process of splitting freehold title followed by the deed of sharing of joint rights and the deed of sale and purchase and the legal consequences if the deed of sharing of joint rights as a reference document is not signed by all the heirs in the process of splitting freehold title. This research uses doctrinal research method which in terms of its nature is descriptive research. The results shows Land Deeds Officials is liable criminally, civilly and administratively and in the process of splitting freehold title, Land Deeds Officials TN is only responsible as power to go to the Land Office and the resulting legal consequences that the Deed of Sharing of Shared Rights can be canceled on the basis of deviation from the formal requirements of the procedure for making an authentic deed and the Deed of Sale and Purchase can be canceled on the basis of irregularities in making an authentic deed and the buyer is not included in the criteria for a good faith buyer."