Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Perjanjian Jual beli tanah adalah salah satu perjanjian yang tidak dapat dilakukan cukup dengan dibawah tangan. Kepastian hukum dalam perjanjian jual beli tanah mengakibatkan perlu  adanya kekuatan hukum pada pembuktian dalam perjanjian jual beli dengan objek hak atas tanah. Umumnya perjanjian jual beli tanah dilakukan dihadapan Pejabat yang berwenang  yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun yang terjadi dalam Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Utara Nomor 586/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Utr perjanjian jual beli tanah dibawah tangan ini di sahkan  oleh pengadilan, yakni para pihak Penjual dan Pembeli melakukan perbuatan hukum perjanjian jual beli tanah tidak dihadapan pejabat yang berwenang. Untuk itu, permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah mengenai kekuatan hukum perjanjian jual beli tanah dibawah tangan terhadap peralihan hak atas tanah yang terjadi serta penyelesaian pada peralihan hak atas tanah. Berdasarkan Putusan Hakim  pembeli mendapatkan  perlindungan hukum sebagai pembeli yang beritikad baik, namun  kepastian hukum pembeli atas tanah yang seharusnya menjadi kepemilikan nya tidak tercapai. Dari hasil studi, dapat dijelaskan bahwa dalam perjanjian jual beli dibawah tangan  yang dinyatakan sah tidak dapat memberikan kepastian hukum terhadap pembeli sebagai dasar peralihan hak atas tanah. Selain itu penyelesaian eksekusi terhadap tanah tersebut tidak  dapat dilakukan.  Penelitian hukum doktrinal ini mengkaji bahan-bahan hukum sekunder melalui studi kepustakaan yanhg didukung dengan wawancara, selanjutnya penelitian ini mengenai Kekuatan Hukum perjanjian jual beli tanah dibawah tangan  terhadap peralihan hak atas tanah  dan penyelesaian pada putusan yang telah disahkan pengadilan di analisi secara kualitatif. 

---

Land sale and purchase agreement is one of the agreements that cannot be done simply under the hand. Legal certainty in the land sale and purchase agreement results in the need for legal force in proof in the sale and purchase agreement with the object of land rights.  Generally, land sale and purchase agreements are made before an authorized official, namely the Land Deed Official (PPAT). However, what happened in the North Jakarta District Court Decision Number 586/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Utr was that this underhand land sale and purchase agreement was legalized by the court, namely the Seller and Buyer parties carried out the legal action of the land sale and purchase agreement not before an authorized official. For this reason, the issues raised in this research are regarding the legal force of the land sale and purchase agreement under the hands of the transfer of land rights that occur and the settlement of the transfer of land rights.Based on the Judge's Decision, the buyer gets legal protection as a good faith buyer, but the buyer's legal certainty over the land that should be his ownership is not achieved.  From the results of the study, it can be explained that the underhand sale and purchase agreement which is declared valid cannot provide legal certainty to the buyer as the basis for transferring land rights. In addition, the settlement of execution against the land cannot be done.  This doctrinal legal research examines secondary legal materials through literature studies which are supported by interviews, then this research on the Legal Power of land sale and purchase agreements under the hands of the transfer of land rights and the settlement of court-approved decisions is analyzed qualitatively. "

"Tanah adalah salah satu kebutuhan dasar manusia. Hak atas tanah memberikan nilai ekonomis bagi para pemegang haknya yang bermuara pada peningkatan kesejahteraan. Namun, hak atas tanah bukanlah instrumen investasi sehingga pemanfaatannya harus mengedepankan fungsi sosial. Berdasarkan karakteristiknya, hak milik atas tanah menjadi hak atas tanah yang paling diingini oleh seluruh masyarakat termasuk Dosen dan Karyawan di lingkungan Universitas Tanjungpura Pontianak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. Akan tetapi, sertipikat tanda bukti hak yang diterbitkan ternyata memuat cap/stempel bertuliskan larangan pengalihan hak sebelum pemegang hak menjalani masa pensiun. Cap/stempel yang didasarkan dari Surat Keputusan Rektor Universitas Tanjungpura tertanggal 28 November 2002 nomor 964a/J22/LK/2002 tentang Penetapan Perubahan/Pengalihan Letak Lokasi Kavling Tanah bagi Dosen dan karyawan yang membeli Tanah di Komplek Universitas Tanjungpura. Larangan pengalihan tersebut menangguhkan keleluasaan bagi pemegang hak atas tanah dan hal ini sangat bertentangan dengan prinsip hak milik atas tanah sebagai hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dikehendaki oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Dalam perjalanannya, muncul berbagai kebutuhan mendesak yang memaksa pemegang hak untuk mengalihkan hak atas tanahnya sebelum menjalani masa pensiun. Pemegang hak atas tanah kemudian melakukan tindakan pemindahan hak melalui lembaga perjanjian pengikatan jual beli dihadapan notaris. Hukum positif mensyaratkan bahwa jual beli hak atas tanah harus dilakukan dihadapan pejabat umum pertanahan yang berwenang, yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan metode penelitian yuridis normatif, Penulis hendak menganalisa pemberian hak atas tanah dimaksud dan sejauhmana perlindungan hukum bagi para pihak yang melakukan perjanjian pengikatan jual beli mengenai peralihan hak atas tanah.

---

Land is one of human's basic needs. Land right gives an economical value for holders, which ending up on welfare increases. However, land rights are not the investment tools, in which the benefit should be prioritized on the substantial of social function. Based on its characteristics, land's ownership becomes people's most wanted rights, as accepted by Lecturers and Staffs in Tanjungpura University Pontianak. They acquired the ownership of land rights through the purchasing by the State Minister of Agrarian Affairs/Head of National Agency Number 2 of 1998 on the Granting of Ownership on Residential Land to Have Purchased by Civil Servant of the Government. However, the receipt of certificate issued contains of stamp in which state prohibition to transfer the rights to others before the rights holder is prior to the retirement. The stamp is based on the Tanjungpura University Rector's Decree dated 28 November 2002 on the Determination 964a/J22/LK/2002 number Change/Transfer of Location of Land Lot Locations for Lecturers and Staff who Purchased Land at Tanjungpura University's Complex. This prohibition to transfer the right suspends the discretion for the rights holders and it is contrary with the principle of rights on land as an inheritable right, the strongest and fullest right on land and transferable to other parties as stated by the Act Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Law. As happened after that, there are many urgent needs that may force the holders to turn their ownership of land rights before the retirement period. The land holders later on transfered the rights before the notary with binding sale and purchase contract. The positive law requires that sale and purchase of land rights should do before the public official land officers, Land Deed Officer. Using the normative juridical research method, the author wants to analyze the granting of land rights and how far the legal protection for the parties who made the binding contract of the sale and purchase transfer of land rights."

"ABSTRAKPerjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yang dilakukan olehcalon penjual dan calon pembeli dalam jual beli hak atas tanah karena terdapatsyarat yang belum dipenuhi oleh salah satu pihak sehingga jual beli dihadapanPejabat Pembuat Akta Tanah belum dapat dilakukan. Perjanjian Pengikatan JualBeli sangat penting untuk dilakukan agar dapat meminimalisir sengketa yangmungkin timbul selama angsuran berjalan. Sebaiknya Perjanjian Pengikatan JualBeli dibuat dalam bentuk Notariil sehingga dapat memberikan perlindunganhukum kepada para pihak sebagaimana kekuatan perlindungan hukum yangdimiliki oleh akta otentik dan juga para pihak dapat memberitahukan secara jelasmaksud dan tujuan dari dibuatnya perjanjian ini kepada Notaris sehingga isi dariPerjanjian Pengikatan Jual Beli dapat melindungi hak-hak dari para pihak danjuga para pihak dapat mengetahui dengan jelas kewajiban-kewajiban yang harusdilakukannya, yang mana hal ini tidak terdapat dalam Perjanjian Pengikatan JualBeli yang dibuat dibawah tangan khususnya yang dibuat oleh pihak Developer.Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif, juga denganmelalui wawancara kepada pihak Notaris dan developer di Jakarta.

---

Abstract Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) is an introductory agreement madeby and between the potential purchaser and potential buyer in the process of saleand purchase of right on land since there are still unfulfilled requirement by one ofparties so that the sale and purchase can?t be executed before the Land DeedOfficer. This Sale and Purchase Binding Agreement is very important to minimizethe potential dispute arising during the period of installment payment. It issuggested to prepare a Sale and Purchase Binding Agreement in form of Notarydeed to give legal protection to the parties as provided by an authentic deed andthe parties can clearly state the aim and objective of agreement so that the contentof Sale and Purchase Binding Agreement will involve rights and obligation of theparties which is not included in the Sale and Purchase Binding Agreementprivately made especially by the Developer. This research used juridical andnormative research method and interview with Notary Public and Developer inJakarta."

"Perbuatan hukum dengan tujuan peralihan hak atas tanah salah satunya dapat dilakukan melalui jual beli yang kemudian dibuatkan akta autentik oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang untuk dilakukan peralihan kepada pemegang hak baru sebagaimana ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Namun dalam kenyataannya, terdapat Akta Jual Beli (AJB) dengan tujuan peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh pihak yang tidak berwenang sebagaimana ditemukan dalam kasus pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 1869K/PDT/2022. Permasalahan utama yang diangkat dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan perbuatan melawan hukum dalam proses pembuatan AJB dengan tujuan peralihan hak atas tanah yang kemudian dilakukan peralihan kepada pemegang hak baru. Untuk dapat memberikan penjelasan ekstensif terkait permasalahan utama tersebut maka dilakukan analisis tentang akibat hukum terhadap AJB peralihan hak atas tanah yang dibuat secara melawan hukum. Selain itu juga mengenai tanggung jawab PPAT yang melakukan pelanggaran terhadap prosedur dalam pembuatan AJB peralihan hak atas tanah. Data sekunder yang didapatkan melalui studi dokumen pada penelitian doktrinal ini adalah berupa bahan-bahan hukum yang diperkuat dengan wawancara kepada narasumber dan kemudian dilakukan analisis secara kualitatif. Dari hasil penelitian dapat dijelaskan bahwa meskipun terdapat perbedaan akibat hukum dari AJB yang diteliti seharusnya kedua AJB tersebut tidak dapat dilakukan peralihan kepada pemegang hak baru karena tidak memenuhi persyaratan formil pembuatan AJB yakni dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang dan PPAT yang melakukan pelanggaran terhadap prosedur pembuatan AJB hak atas tanah diberikan sanksi baik secara administratif dengan pemberhentian secara tidak hormat, perdata dengan gugatan ganti rugi dan bahkan berpotensi diberikan sanksi pidana apabila memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 264 dan 266 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

---

One of the legal actions to transfer land rights can be carried out through sale and purchase, which is then made an authentic deed by a Land Deed Official (PPAT) authorized to transfer to the new right holder by the Government Regulation Number 24 of 1997 regarding Land Registration. However, in reality, there are Land Title Deeds made by unauthorized parties as found in the case of Supreme Court Decision Number 1869K/PDT/2022. The main problem discussed in this thesis is related to the tort of law in the process of making AJB in order to transfer land rights to new rights holders. To be able to provide an extensive explanation related to the main problem, an analysis is carried out on the legal consequencesof the Land Title Deed for the transfer of land rights made against the law In addition, it is also about the responsibility of the PPAT who violates the procedure in making AJB for the transfer of land rights. Secondary data obtained through document studies in this doctrinal research is in the form of legal materials reinforced by interviews with sources and then analyzed qualitatively. From the results of the research, it can be explained that although there are differences in the legal consequences of the AJBs studied, the two AJBs should not be transferred to the new right holder because they do not fulfill the formal requirements for making AJBs, which are carried out in the presence of an authorized PPAT and PPATs who violate the procedures for making AJBs of land rights are given sanctions both administratively with dishonorable dismissal, civil with compensation claims and even potentially criminal sanctions if they meet the elements in Articles 264 and 266 of the Criminal Code.

 

"

"Setiap orang berhak membuat perjanjian secara bebas namun tetap dalam batasan undang-undang yang berlaku di Indonesia. Perjanjian yang disepakati oleh pihak yang membuatnya kemudian menjadi undang-undang yang berlaku diantara mereka. Namun, dalam perjanjian mengenai peralihan hak atas tanah, peralihan hak tidak serta merta berlaku hanya berdasarkan perjanjian tersebut. Rumusan permasalahan yang diangkat dalampenulisan ini yaitu bagaimana kepastian hukum atas kepemilikkan tanah dialihkan dengan surat perjanjian pengalihan hak dan bagaimana keabsahan antara peralihan hak secara perjanjian jual beli dan perjanjian hibah yang dibuat di bawah tangan dari studi putusan no. 132/Pdt.G/2017 PN Bitung. Metode yang digunakan dalam penelitian ini yaitu metode yuridis normatif yang menggunakan data sekunder, dengan tipologi penelitian yaiu deskriptif analitis dan hasil dari penelitian dengan bentuk deskriptif analitis. Perjanjian yang dibuat oleh para pihak yaitu perjanjian jual beli dan perjanjian hibah.Berdasarkan penelitian yang dilakukan, tidak terdapat kepastian hukum surat perjanjian peralihan hak karena tidak tercapainya kesepakatan diantara para pemilik tanah untuk mengalihkan tanah sengketa dan perjanjian yang dibuat oleh para pihak tersebut bukan merupakan bukti sah peralihan hukum karena tidak ditindaklanjuti kepada pihak yanng berwenang yaitu Notaris dan PPAT, sehingga hak kepemilikan atas sebidang tanah tidak dapat beralih dan harus tetap berada dalam penguasaan pemilik tanah. Surat perjanjian jual beli dan perjanjian hibah tersebut dapat dijadikan dasar untuk membuat peralihan hak secara hibah dengan membawanya ke hadapan Notaris dan PPAT untuk kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan dan memperoleh bukti kepemilikan yang sah.

---

Everyone has the right to make free rights agreements in the laws and regulations that apply in Indonesia. Agreements approved by the parties issued then become the laws that apply between them. However, in the agreement regarding the transfer of land rights, the transfer of rights does not necessarily apply only based on the agreement. The formulation of the problem raised in this writing is how legal certainty over the ownership of land is transferred to the transfer of rights agreement and the way of validity between the transfer of purchase rights and grant agreements made under the hands of the studio decision no. 132/Pdt.G/2017 PN Bitung. The method used in this study is a normative juridical method that uses secondary data, with a descriptive analytical research typology and the results of the research in the form of analytical descriptive. The agreements made by the parties are the sale and purchase agreement and grant agreement.Based on the research conducted, there is no legal certainty regarding the transfer of rights agreement because there is no agreement between the landowners for the land transfer and the agreement made by the parties is not valid evidence of legal transition because it is not followed up by the party invited by the Notary and PPAT So, ownership of a piece of land cannot be transferred and must remain in the control of the land owner. The sale and purchase agreement and grant agreement can be made the basis for making a transfer of the grant right by inviting before the Notary and PPAT to then be registered with the Land Office and obtain valid ownership."

"PPJB Lunas berdasarkan SEMA Nomor 4 Tahun 2016 telah mengalihkan kepemilikan hak yang tidak mensyaratkan adanya AJB tidak dapat menjamin bukti pengalihan hak tersebut namun tidak sesuai dengan PP no. 24 tahun 1997 yang dimana peralihan hak harus dilakukan dihadapan PPAT , hal ini menimbulkan permasalahan ketika konsumen yang telah membayar lunas akan tetapi belum meningkatkan menjadi AJB , maka dalam hal ini mengalami masalah dengan dipailitkannya atau dengan dilakukan PKPU atau kepailitan oleh developer. Ketika di pailitkan konsumen menjadi kreditur konkuren. Dalam penelitian thesis ini metodologi normative yang bersifat preskriptif dengan kualitatif yang dimana mengacu pada perundang-undangan. Kesimpulan dari tesis ini bahwa bagi konsumen yang sudah memiliki PPJB lunas masih belum memiliki kepastian hukum tentang peralihan hak milik dan memiliki kendala dalam memperoleh kepemilikan haknya yang dimana PPJB bisa terhapus dan konsumen harus meminta untuk mengeluarkan dari boendel pailit serta meminta kepada curator untuk membantu mengeluarkan dari boendel pailit dan melanjutkan kepemilikan konsumen untuk dapat memperoleh Akta. Maka dalam hal ini disarankan ada pengaturan untuk mengatur jarak jangka waktu antara PPJB ke AJB serta Serta agar lebih meninjau tentang melindungi konsumen bahwa lebih disarankan jika dalam Undang-undang PKPU dan Kepailitan mewajibkan curator untuk memerhatikan pada pihak konsumen yang memiliki PPJB lunas sehingga konsumen tidak perlu dipermasalahkan untuk masuk ke dalam tagihan menjadi boendelpailit.

---

PPJB already paid off based on Supreme Court Circular (SEMA) Number 4 of 2016 has transferred ownership of rights without requiring the existence of a Deed of Sale and Purchase (AJB), cannot guarantee proof of the transfer of rights because it is not in accordance with Government Regulation (PP) Number 24 of 1997 where the transfer of rights must be carried out in front of the Official Land Deed Maker (PPAT), this causes problems when consumers who have paid in full but have not yet upgraded to AJB will face bankruptcy or by an act from Developer which doing PKPU or bankruptcy. When bankrupt, consumers become concurrent (unsecured) creditors. This thesis research uses a normative methodology that is prescriptive and qualitative that refers to legislation. The conclusion of this thesis is that for consumers who have a PPJB already paid off still do not have legal certainty about the transfer of ownership and have obstacles in acquire right of ownership where the PPJB can be eresed and consumers must ask to be removed from the boedel bankruptcy and ask the curator to help remove from the boedel bankruptcy and continue the consumer's ownership to acquire an AJB. So in this case, it is recommended that there is an regulation to regulate the period of time between PPJB and AJB and to further review consumer protection by suggesting that in the Bankruptcy Law more requires curators attention to consumers who have paid off PPJB, so that consumers do not need to be put into boedel bankruptcy."

"Kepemilikan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya sertipikat. Salah satu perbuatan hukum untuk memperoleh hak atas tanah adalah dengan jual beli, dimana bukti peralihan hak yang dapat digunakan untuk proses balik nama di Kantor Pertanahan adalah Akta Jual Beli AJB yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT . Ada kalanya sebelum dibuat AJB, terlebih dahulu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah PPJB sebagai perjanjian pendahuluan. Pada Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 307/Pdt/2010/PT.DKI, Majelis Hakim mengabulkan permohonan banding didasari dengan alasan hukum bahwa Pembanding dinilai telah mempunyai alas hak yang kuat dan benar atas objek sengketa berdasarkan Akta PPJB Nomor 02 tanggal 09 Februari 2007 yang telah dibayar lunas. Pada penulisan tesis ini, penulis menggunakan metode penelitian deskriptif normatif, yaitu menggambarkan peraturan-peraturan yang berlaku berkenaan dengan permasalahan yang akan diteliti. Pokok permasalahan yang diangkat adalah kekuatan hukum PPJB tersebut, perlindungan hukum terhadap pembeli, serta analisis putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor 307/Pdt/2010/PT.DKI.Kesimpulan dari hasil penelitian ini adalah kekuatan hukum dari PPJB tersebut telah menandakan sahnya jual beli karena telah terjadi penyerahan secara yuridis dan telah dilakukan pembayaran baik sebagian maupun secara lunas, namun hanya mengikat para pihak dalam perjanjian saja. Selain itu menurut penulis, Majelis Hakim Tingkat Banding kurang tepat dalam menerapkan hukum yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dimana seharusnya yang menjadi bukti kepemilikan hak atas tanah adalah sertipikat. Adapun saran yang dapat diberikan oleh penulis adalah alangkah baiknya apabila Indonesia memiliki peraturan yang jelas terkait dengan PPJB, sehingga dapat meminimalisir terjadinya konflik ataupun sengketa antara para pihak yang terjadi karenanya. Kata Kunci:Jual Beli Tanah, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Sertifikat Hak Atas Tanah

---

Ownership of land rights must be proved by certificate. One of legal actions to obtain land rights is by buying and selling, where evidence of transfer of rights that can be used to ownership transition process in the Land Office is the Sale and Purchase Deed issued by the Land Deed Officer. Sometimes before Sale and Purchase Deed is created, Conditional Sale and Purchase of Land Agreement is first created as a preliminary agreement. At the Jakarta High Court Verdict Number 307 Pdt 2010 PT.DKI, the Panel of Judges granted the petition of appeal based on the legal grounds that the Appellant was judged to have true entitled on the object of dispute by Conditional Sale and Purchase of Land Agreement Deed Number 02 dated February 9, 2007 which has been paid off. In this thesis, the author uses descriptive normative research methods, which describes the rules and regulations related to the issues to be studied.The conclusion of this study is the legal force of the Conditional Sale and Purchase of Land Agreement has marked the legitimate of buying and selling because the transfer has occured judicially and the payment has been made in part or in full, but only binding on the parties to the agreement. Also according to the author, the Court of Appeal is less precise in applying the law in accordance with the legislation in force, in which certificate should be the proof of land ownership. The advice can be given by the author is it would be nice if Indonesia has clear rules relating to the Conditional Sale and Purchase of Land Agreement, that could minimize the occurrence of conflict or dispute between the parties that happened because of it. Keyword Sale and Purchase of Land, Sale and Purchase Agreement, Land certificate."

"Peralihan hak atas tanah kecuali lelang seharusnya dituangkan dalam akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Namun dalam praktiknya, terdapat bukti peralihan hak atas tanah karena pewarisan yang tidak dituangkan dalam akta PPAT yaitu surat pernyataan pembagian waris seperti yang ada dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar dengan Nomor 72/Pdt.G/2021/PN Dps. Dalam kasus semacam itu, kebenaran tanda tangan dan isi dalam surat pernyataan pembagian waris yang diajukan ahli waris yang satu sangat mungkin diingkari oleh ahli waris lainnya. Oleh karena itu, permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah berkaitan dengan kekuatan hukum dari surat pernyataan pembagian waris. Selain itu juga tentang penggunaan surat pernyataan pembagian waris sebagai dasar peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat. Penelitian hukum doktrinal ini dilakukan dengan cara mengumpulkan bahan-bahan hukum sebagai data sekunder melalui studi kepustakaan. Data sekunder tersebut selanjutnya diperkuat dengan wawancara dan dianalisis secara kualitatif. Dari hasil analisis yang telah dikerjakan dapat dinyatakan bahwa surat pernyataan pembagian waris memiliki kekuatan hukum pembuktian yang sempurna selayaknya akta autentik jika diakui oleh para pihak sebagaimana termuat dalam Pasal 1875 KUHPerdata. Namun, kekuatan hukum pembuktian surat pernyataan pembagian waris dapat menjadi bukti permulaan tertulis apabila terjadi pengingkaran terhadap tanda tangan dan isinya oleh salah satu pihak. Adapun Surat pernyataan pembagian waris dapat digunakan sebagai dasar peralihan hak atas tanah karena pewarisan pada kantor pertanahan sepanjang memenuhi ketentuan dalam Pasal 111 PMNA No. 3/1997 sebagaimana telah diubah dengan PMNA No. 16/2021 dan di dalam masyarakat adat Bali, surat pernyataan pembagian waris ini dikenal sebagai dasar pembagian waris. Namun, peralihan hak atas tanah tersebut harus memperhatikan beberapa hal. Pertama, setidaknya dilegalisasi oleh notaris untuk menjamin kebenaran tanda tangan para pihak guna memperkuat alat bukti peralihannya. Kedua, perlu diperhatikan bahwa pada pelaksanaannya di kantor pertanahan, ada perbedaan syarat pendaftaran tanah dalam hal balik nama waris langsung ke satu ahli waris sehingga menyebabkan penggunaan surat pernyataan pembagian waris sebagai dasar peralihan hak atas tanah tergantung pada kantor pertanahan setempat.

---

The transfer of land rights except for auctions should be stated in a deed made by the Land Deed Official (PPAT) to be registered at the Land Office. However, in practice, there is evidence of the transfer of land rights due to inheritance which is not stated in the PPAT deed, namely the inheritance distribution statement as contained in the Denpasar District Court Decision Number 72/Pdt.G/2021/PN Dps. In such a case, the validity of the signatures and contents in the inheritance distribution statement submitted by one heir is very likely to be denied by the other heirs. Therefore, the issues raised in this study are related to the legal force of the inheritance distribution statement. In addition, it is also about the use of a statement of inheritance distribution as a basis for transferring land rights at the local Land Office. This doctrinal legal research was carried out by collecting legal materials as secondary data through library research. The secondary data is further strengthened by interviews and analyzed qualitatively. From the results of the analysis that has been carried out, it can be stated that the inheritance distribution statement has the legal force of perfect proof as an authentic deed if it is recognized by the parties as contained in Article 1875 of the Civil Code. However, the legal force of proving the inheritance distribution statement can be written initial evidence if there is a denial of the signature and its contents by one of the parties. As for the inheritance distribution statement, it can be used as a basis for transferring land rights due to inheritance at the land office as long as it fulfills the provisions in Article 111 PMNA No. 3/1997 as amended by PMNA No. 16/2021 and in the Balinese customary community, this statement of inheritance distribution is known as the basis for inheritance distribution. However, the transfer of land rights must pay attention to several things. First, at least it is legalized by a notary to guarantee the correctness of the signatures of the parties in order to strengthen the transitional evidence. Second, it should be noted that in the implementation at the land office, there are differences in the requirements for land registration in terms of transferring the name of the heir directly to one heir, causing the use of a statement of inheritance distribution as the basis for transferring land rights depending on the local land office."

"Konsep dasar jual beli tanah adalah terang dan tunai. Dalam prakteknya terang dan tunai tersebut bisa saja tidak terpenuhi sehingga dibutuhkan instrumen lain agar dapat melakukan jual beli kemudian, instrument tersebut dalam pengikatan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli. Tujuannya adalah mengikat antara penjual dan pembeli agar dikemudian hari jika syarat terang dan tunai terpenuhi dapat dibuatkan akta jual beli di hadapan PPAT. Jika pembayaran sudah lunas penjual dalam PPJB bisa saja tidak ikut hadir di hadapan PPAT saat akta jual beli dilangsungkan, karena dapat diwakili oleh pembeli dengan kuasa menjual dalam PPJB tersebut. Bagaimana kedudukan kuasa menjual sebagai klausul (accessoir) PPJB dengan objek hak atas tanah? Bagaimana perlindungan hukum kepada pembeli objek hak atas tanah berdasarkan kuasa menjual sebagai accessoir dari PPJB? Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normative yang dilakukan sebagai upaya untuk mendapatkan data yang diperlukan sehubungan dengan permasalahan. Data yang digunakan adalah data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Di samping itu juga digunakan data primer sebagai pendukung bahan hukum data sekunder. Untuk analisis data dilkakukan dengan metode analisis yuridis kualitatif. Kuasa menjual sebagai klausul dalam PPJB dapat digunakan jika harga sudah lunas, kuasa menjual hanya untuk menjual kepada pembeli sebagai penerima kuasa dan harga jual beli sama dengan dalam PPJB. PPJB dapat digunakan sebagai bukti telah berpindahnya hak jika telah dibayar lunas dan sudah dikuasai oleh pembeli dengan itikad baik.

---

Transaction of property in Indonesia based on cash and carry, cash about a payment, and carry about a procedure. If one of this two based can`t accomplished, the transaction of property would by pre-sale agreement. That`s agreement not for transition of land rights, but for binding two parties when two based of the transaction accomplished. When the based of that transaction accomplished, the two parties must meet the officials of land rights (PPAT) to make Real Estate Purchase and Sale Agreement. If the seller can`t meet PPAT, the buyer can meet PPAT with two authority, the first as seller with power of attorney from the seller at pre-sale agreement, second as buyer. How the Power of Attorney as clause at pre-sale agreement? How legal protection for the buyer of land based on the power of attorney as clause of pre-sale agreement? Research methods used in this study are normative legal research being done in an effort to get the required data with respect to problems. The data used are secondary data composed of primary legal materials, secondary legal materials, and tertiary legal materials. In addition the primary data is also used as the supporter of the legal materials of secondary data. For an analysis of the data by the method of analytic juridical qualitative. The power of attorney for property as clause of pre-sale agreement can be used if the price has paid by the buyer."

"Tulisan ini menganalisis mengenai bagaimana konsep mekanisme pengalihan piutang secara subrogasi dalam perjanjian kredit dengan jaminan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah berdasarkan peraturannya di Indonesia. Tulisan ini disusun dengan menggunakan metode penelitian doktrinal. Pada dasarnya, subrogasi diatur dalam KUHPerdata yaitu penggantian hak terhadap pihak yang berpiutang kepada pihak ketiga yang membayarkan kepada pihak yang berpiutang yang disebabkan atas suatu perjanjian maupun undang-undang.  Lebih lanjut, subrogasi dapat dimanfaatkan sebagai salah satu cara untuk penyelamatan kredit. Dalam Putusan Nomor 442/Pdt/2020/Pt.Sby, pengalihan piutang secara subrogasi dan jaminan yang dibebankan dalam perjanjian kredit adalah tanah dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak atas Tanah (PPJB Tanah). Maka dari itu, penulis mengkaji aspek hukum terhadap pengalihan hak atas tanah dengan PPJB sebagai jaminan dari perjanjian kredit yang telah dialihkan secara subrogasi kepada pihak ketiga.

---

This paper analyzes how the concept of the mechanism for transferring receivables by subrogation in a credit agreement with the collateral of a binding agreement for the sale and purchase of land rights based on its regulations in Indonesia. This paper is prepared by using doctrinal research method. Basically, subrogation is regulated in the Civil Code, which is the replacement of the rights of the indebted party to the third party who pays the indebted party caused by an agreement or law.  Furthermore, subrogation can be utilized as a way to rescue credit. In Decision Number 442/Pdt/2020/Pt.Sby, the transfer of receivables by subrogation and the collateral charged in the credit agreement is land with a Land Sale and Purchase Agreement (PPJB Tanah). Therefore, the author examines the legal aspects of the transfer of land rights with PPJB as collateral for credit agreements that have been transferred subrogated to third parties."