Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Rumah susun menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dlengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.Rumah susun dilihat dari sudut penggunaannya dibagi ke dalam tiga golongan, yaitu rumah susun hunian, bukan hunian (non hunian) dan campuran. Pendirian rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan persyaratan administratif. Apabila pembangunan rumah susun telah diselesaikan dan mendapatkan izin layak huni, pihak penyelenggara pembangunan rumah susun diwajibkan untuk memisahkan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang dilakukan dengan sebuah akta yaitu Akta pemisahan Rumah Susun.Dalam tesis ini penulis mengangkat permasalahan mengenai rumah susun yang peruntukannya turut disertai dengan peruntukan hotel atau pusat perbelanjaan (mall) termasuk dalamnya bagian bersama dan benda bersama yang dimiliki oleh para pemilik satuan rumah susun, serta bila dalam pembangunan rumah susun pada tahap selanjutnya mengalami perubahan rencana yang mengakibatkan perubahan terhadap nilai perbandingan proporsional dalam akta pemisahan rumah susun. Untuk mencari jawaban permasalahan, penulis menggunakan metode penelitian kepustakaan yang bersifat yuridis-normatif, yaitu dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder.Untuk memperoleh bahan hukum primer penulis mempergunakan peraturan perundang-undangan dibidang agraria dan rumah susun. Bahan hukum sekunder diperoleh melalui literatur, sedangkan untuk bahan hukum tertier dipergunakan kamus. Berdasarkan penelitian yang dilakukan, terhadap rumah susun jenis campuran antara bagian bersama dan benda bersama yang ada merupakan kepemilikan bersama yang saling menunjang terhadap fungsi rumah susun tersebut. Sedangkan bila terjadi perubahan terhadap bangunan yang berakibat berubahnya nilai perbandingan proporsional harus mendapat persetujuan dari perhimpunan penghuni, kemudian dibuatlah akta pemisahan baru yang disebut Akta Perubahan Pemisahan."

"Pemilikan secara individual bagian bangunan dari Hukum Tanah Nasional Indonesia dengan berlakunya UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang dikenal dengan nama UU Kondominium Indonesia. Kelembagaannya disebut Hak milik atas satuan rumah susun yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, yang meliputi juga hak atas bagian, benda dan tanah bersama. Untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas pemilikan satuan rumah susun ini diperlukan suatu alat bukti yang kuat berupa sertipikat hak milik satuan rumah susun dan merupakan salah satu syarat atas bagi penyelenggara tersebut pembangunan untuk dapat menjual satuan Salah satu penyelenggara pembangunan pertama yang telah berhasil memperoleh sertipikat Hak Milik atas Satuan rumah susun adalah Perum Perumnas yang lokasinya terletak di Klender. Pembangunan rumah susun Klender yang dilaksanakan jauh sebelum UU Rumah Susun dan peraturan pelaksananya terbit, menimbulkan kesulitan peraturan perundang-undangan tersebut dalam Oleh karena sebagai berlaku itu penulis dapat mengemukakan masalah-masalah berikut ketentuan-ketentuan apa dalam kegiatan pensertipikatan Hak saja Milik yang atas Satuan rumah susun bagaimana pelaksanaan kegiatan pensertipikatan Hak Milik atas Satuan rumah susun bagaimana analisis yuridis terhadap kegiatan tersebut permasalahan apa saja yang muncul dalam pelaksanaan kegiatan tersebut. Berdasarkan data-data yang diperoleh di lapangan diperoleh fakta- fakta sebagai berikut: Terhadap rumah susun Klender yang dibangun sebelum berlakunya UU Rumah Susun tidak diberlakukan ketentuan-ketentuan yang berlaku saat itu mengenai hak atas tanah kepunyaan bersama dan pemilikan bagian-bagian bangunan yang ada di atasnya yang diatur dalam PMDN No. 14 1975, PMDN No. 4 tahun 1977 dan PMDN No. 10 tahun 1983. Sampai dengan berlakunya UU Rumah Susun tanggal 31 Desember 1985 pun yang dalam pasal 25 belum mencabut ketentuan tersebut, tidak pula diberlakukan. Pihak penyelenggara pembangunan (Perum Perumnas) bertindak menunggu ketentuan lebih lanjut yang mengatur mengenai rumah susun. Setelah semua ketentuannya lengkap khususnya mengenai sertipikat Hak Milik atas Satuan rumah susun barulah pihak Perum perumnas mengajukan permohonan penerbitan sertipikat Hak Milik atas Satuan rumah susun berdasarkan ketentuan yang baru. Untuk memperoleh tanda bukti hak tersebut diperlukan beberapa syarat yang harus dipenuhi oleh Perum Perumnas, yang berdasarkan ketentuan yang baru seharusnya dilaksanakan sebelumnya. Karena penerapan yang dilakukan menyusul maka segala sesuatu yang tidak sesuai disesuaikan dan apa yang seharusnya dilakukan sebelumnya dilakukan kemudian. Hal ini terlihat dalam penerapan pasal 7 ayat 2 UU Rumah Susun dimana penyelesaian status HGB di atas HPL dilakukan setelah Satuan rumah susun dijual dan dihuni. Permohonan ijin layak huni yang seharusnya dilakukan sebelum Satuan rumah susun dapat dihuni baru diurus setelah Satuan rumah susun dihuni kurang lebih 5 tahun dan terbit baru pada tahun 1990."

"Legal aspects of apartments in Indonesia"

"Perbandingan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) di Indonesia dengan Lembaga Strata Title Negara Singapura dalam Hubungannya dengan Pembangunan Hukum Tanah Nasional merupakan masalah yang diteliti dalam tulisan ini. Analisis dilakukan secara kualitatif dan metode penelitian yang digunakan adalah penelitian kepustakaan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa yang dimaksud dengan lembaga strata title yang dianut negara Singapura adalah jika seseorang memiliki suatu unit di dalam sebuah gedung bertingkat, selain iamemiliki hak terhadap unit tersebut, ia juga berhak secara nyata dan hukum atas ruang udara yang terdapat di dalamnya. Hal ini berbeda dengan konsep Hak Milik Atas Rumah Susun di Indonesia, dimana kepemilikan suatu unit dalam sebuah gedung bertingkat tidak termasuk ruang udara yang berada di dalamnya. Selain itu, terdapat empat perbedaan antara Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) di Indonesia dengan Lembaga Strata Title Negara Singapura, yaitu konsep yang melandasi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) denganlembaga Strata Title negara Singapura, macam hak atas tanahnya, terdapatnya sistem konversi dalam lembaga strata title Singapura dan adanya suatu badan khusus yang menangani masalah-masalah atau perselihan-perselisihan yang terjadi antara penghuni, perhimpunan penghuni dan badan pengelola. Dengan demikian diperlukannya suatu penertiban dalam penggunaan istilah strata title di Indonesia, agar terhindar dari Salah persepsi dari masyarakat Indonesia."

"Pembangunan satuan rumah susun tersebut berasal dari kredit bank dan pihak pengembang menggunakan agunan berupa tanah yang diatasnya didirikan satuan rumah susun. Hal ini dapat menimbulkan kesulitan bagi pembeli jika pembeli melakukan pembayaran secara tunai (lunas) ataupun angsuran bertahap (tanpa kredit dan bank). Seharusnya pengembang segera menyelenggarakan akta jualbeli di hadapan PPAT dan menyerahkan sertipikat yang telah dipecahkan dari sertipikat induk kepada pembeli, akan tetapi hal tersebut tidak dapat dilakukan karena sertipikat masih menjadi agunan di bank. Karena itu timbul permasalahan tentang bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun yang telah memenuhi persyaratan pembelian sedangkan peralihan hak belum terlaksana? Upaya hukum apakah yang dapat ditempuh oleh pembeli satuan rumah susun apabila pengembang menunda atau membatalkan peralihan hak atas satuan rumah susun yang dibelinya?.Berdasarkan hasil penelitian lapangan dan analisis data dapat disimpulkan bahwa sebagai berikut pertama, bentuk perlindungan hukum bagi konsumen satuan rumah susun dalam proses peralihan hak atas satuan rumah susun dengan pengembang adalah dengan mencermati klausula-klausula yang tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang akan ditandatanganinya. Jadi konsumen mengetahui hak dan kewajibannya dengan jelas termasuk status unit satuan rumah susun yang akan dibelinya. Pembeli atau konsumen juga dapat melakukan tuntutan ke pengadilan atas tindakan pengembang yang melakukan wan prestasi karena terlantarnya proses peralihan hak atas satuan rumah susun padahal konsumen sudah beritikad baik untuk memenuhi persyaratan-persyaratan jual beli dengan pengembang. Untuk memberikan perlindungan hukum bagi konsumen satuan rumah susun tidak hanya pada proses peralihan hak atas satuan rumah susun dalam akta jual beli dengan pengembang, tetapi harus memberikan perlindungan secara keseluruhan baik dari segi fisik maupun yuridisnya (aspek hukum) termasuk peralihan hak atas satuan rumah susun yang dibelinya. Oleh karena itu Pemerintah harus bersikap tegas untuk melindungi kepentingan konsumen satuan rumah susun dalam peralihan hak atas satuan rumah susun."

"Undang Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS), LN No. 75 tahun 1985, memberikan inovasi da1am pelaksanaan lembaga jaminan yang berlaku selama ini. Berdasarkan pasal 12 ayat (1) UURS, rumah susun yang sudah selesai dibangun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat di jadikan jaminan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan. Hak Milik Atas Satuan Rumah Smsun (HM-SRS) juga dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, sesuai dengan ketentuan dalam pasal 13 UURS. Sejak berlaku Undang Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, maka Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional yang tertulis. Adanya perubahan perundang-undangan mengenai hak jaminan atas tanah merupakan penyesuaian terhadap perkembangan konsepsi dan administrasi hak-hak atas tanah, khususnya perkembangan dalam bidang perkreditan. Inovasi dan perubahan yang terjadi merupakan suatu cara untuk memenuhi kebutuhan praktek. Perlu bagi kita untuk mengetahui sejauhmana ketentuan-ketentuan tersebut dapat memenuhi kebutuhan praktek saat ini. Perlu juga untuk mengetahui bagaimanakah eksekusi obyek hak jaminan jika terjadi wanprestasi serta apakah terdapat hambatan dalam pelaksanaan eksekusi tersebut."

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun atau apartemenyang dilakukan berdasarkan sistem off-plan, yaitu suatu sistem yang memungkinkanadanya jual beli secara pesan lebih dahulu atas satuan rumah susun sebelumpembangunannya selesai yang tertuang dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli.Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dengan pendekatan kualitatif,sehingga penelitian ini dapat memberi analisa mengenai besarnya risiko danpermasalahan yang dapat terjadi sebagai akibat dari pemasaran/penjualan satuanrumah susun yang dilakukan berdasarkan sistem pemasaran/penjualan secara off-plan,khususnya permasalahan yang terjadi pada penjualan satuan rumah susun diapartemen X, Jakarta Utara yang dilakukan dengan cara off-plan. Hasil penelitianmenyarankan bahwa penjualan secara off-plan, dapat dilakukan dalam jual belisatuan rumah susun menurut hukum tanah yang berlaku di Indonesia karena sistempenjualan secara off-plan, sifatnya hanya sebagai perjanjian pendahuluan, yangberpedoman pada suatu Keputusan Menteri asalkan perjanjian pendahuluan tersebutjangan dijadikan dasar bagi pemindahan hak atas satuan rumah susun yangbersangkutan karena dalam hal ini pemindahan haknya belum terjadi, oleh karenanyahal tersebut tidak bertentangan dengan hukum tanah yang berlaku di Indonesia,khususnya tentang jual beli tanah. Oleh sebab itu, sebaiknya pengaturan dan maksudyang tercantum dalam Keputusan Menteri tersebut dimasukan ke dalam batang tubuhundang-undang yang mengatur mengenai rumah susun agar pengaturannya menjadilebih tegas.

---

ABSTRACTThis thesis discusses about the selling of a condominium per unit or apartmentwhich is done based on off-plan system that is a system that makes it possible ofbuying and selling with an advance order of a condominium per unit before it is beingbuilt and it is consisted in a Preliminary Purchase Agreement. This research is usingnormative method with qualitative approach, thus this research can obtain an analysisof how big are the risks and the problems possible to happen using theselling/marketing with an off-plan system of a condominium per unit, particularlyproblems that arise from selling a condominium per unit in apartment X, NorthJakarta with an off-plan system. The result of this research suggested that an off-planselling system could be done in a buying or selling of a condominium per unit inaccordance with the land agreement in Indonesia, because an off-plan selling systemis only an advance agreement based on Minister’s Judgment, if only that advanceagreement would not become a basic for a transfer privilege of a condominium perunit because in this case the transfer privilege has not been occurred, therefore thismatter is in favor of the land agreement in Indonesia, particularly in buying andselling of the land. Consequently, a control and intentions in Minister’s judgment isbetter off included in the body of constitution regarding a condominium so that theregulation is more determined"

"Saat ini kebutuhan rumah diperkotaan sejak tahun 1989-2000 diperkirakan mencapai 900.000 unit pertahun. Dengan semakin sempitnya lahan yang tersedia menyebabkan kebutuhan rumah menjadi salah satu permasalahan yang di hadapi oleh pemerintah daerah dan masyarakat di kota-kota besar. Salah satu penyelesaiannya adalah dengan membangun Rumah Susun. Rumah susun terdiri atas bagian-bagian yang dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah yang disebut dengan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS). Kepemilikan rumah susun dilakukan dengan jual beli baik secara tunai maupun angsuran. Kebanyakan dari calon pembeli memilih dengan cara angsuran atau kredit melakui fasilitas KPR. Cara pembayaran seperti ini, akan ditunjuk suatu benda sebagai jaminan oleh pihak pemberi kredit, dalam hal ini bank. Benda yang ditunjuk sebagai jaminan dalam KPR adalah rumah yang akan dibiayai dengan Fasilitas KPR itu sendiri. Dengan mengingat ketentuan dalam UURS No. 16 Tahun 1985 jo UUHT No. 4 Tahun 1996 maka HMSRS merupakan salah satu objek yang dibebani dengan Hak Tanggungan. Cara pembebanan HMSRS sebagai objek Hak Tanggungan sama dengan objek hak tanggungan lainnya yaitu diawali dengan pemberian Hak Tanggungan dan kemudian dilakukan pendaftaran pada kantor pertanahan tingkat kabupaten/kotamadya. Penulisan ini dilakukan dengan penelitian kepustakaan dan diperkuat dengan penelitian lapangan. Tujuan penulisan ini adalah untuk membandingkan proses pembebanan yang ada dilapangan dengan ketentuan yuridis yang berlaku saat ini."

"

Tesis ini membahas mengenai adanya penundaan untuk dilakukan proses penerbitan sertipikat atas Apt Ltm, implikasinya dan peran pemerintah yang diharapkan. Bermula dengan banyaknya Perjanjian Pengikatan Jual Beli di bawah tangan yang di lakukan, salah satunya pada tahun 2015. Namun, berjalannya waktu sampai tahun 2020 Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun tidak diterbitkan. Adanya pajak-pajak untuk Pemerintahan Daerah tertunggak sehingga tidak dikeluarkan pemecahan dari Sertipikat Induk kepada anak Sertipikat dalam beberapa bagian. Hal ini menimbulkan tanggung jawab hukum yang harus dilakukan oleh pihak Apt Ltm. Metode penelitian dalam tesis ini bersifat yuridis normatif, menggunakan data sekunder dengan studi literatur dengan menganalisa sistematika hukum yang meliputi subjek hukum, hak dan kewajiban, para pihak, perbuatan hukum, antar hubungan hukum, dan obyek hukum. Tipe penelitian yang dilakukan dalam tesis ini adalah penelitian deskriptif analitis, untuk mendeskripsikan, menggambarkan, menelaah, dan menjelaskan secara analitis permasalahan yang dikemukakan. Dalam analisa kasus ini diketahui terdapat kekurangan yang mengakibatkan dapat terjadinya penundaan penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Implikasi peraturan kadang lebih ideal, dalam praktek berbeda dari yang diharapkan. Peran pemerintah akan terwujud melalui kewajiban pembayaran pajak-pajak, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pungutan Pajak Bumi dan Bangunan, yang ditetapkan pada saat dilakukannya pemisahan/pemecahan sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun/saat jual beli Rumah susun dilakukan. Penulis memberikan saran agar dapat dilakukan pencegahan dengan melakukan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli secara autentik dihadapan Notaris/PPAT untuk lebih meningkatkan perlindungan bagi konsumen dan mendorong pengembang melaksanakan kewajiban dalam membayar pajak-pajak untuk pembangunan Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Kata Kunci: Sertipikat Hak Milik, Satuan Rumah Susun, Pajak Daerah

---

This thesis discusses the postponement of the certificate issuance process for Ltm Apt, its implications and the expected role of government. It started with a number of under-contracted Binding Sales Agreements, one of which was in 2015. However, it will not be issued until 2020. There are taxes for delinquent Regional Government so that no solution is issued from the Main Certificate to the Certified Parts in several sections. This raises legal responsibility that must be done by the Ltm Apt. The research method in this thesis is normative juridical, using secondary data with literature studies by analyzing the systematic system of law which includes legal subjects, rights and obligations, parties, legal actions, interrelationships of law, and legal objects. This type of research conducted in this thesis is a descriptive analytical study, to describe, describe, analyze, and analytically explain the problems raised. In the analysis of this case, it was discovered that there were deficiencies which could lead to a delay in the issuance of the Ownership Certificate on the Flats. The regulatory implications are sometimes more ideal, in practice different from what is expected. The role of the government will be realized through the obligations of paying taxes, the Acquisition Fee for Land and Building Rights, Land and Building Tax levies, which are determined at the time of the separation/division of certificates of Ownership Rights over Flats/when buying and selling flats carried out. The author provides advice that prevention can be done by making an authentic purchase agreement binding before the Notary/PPAT to further enhance protection for consumers and encourage developers to implement obligations in paying taxes for the development of the Special Capital Region of Jakarta.

Keywords: Title of Ownership Certificate, Flats, Regional Taxes

 

"