Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Penelitian tesis ini merupakan hasil analisa hukum mengenai permasalahan yang dihadapi konsumen perumahan pemegang akta perjanjian pengikatan jual beli atau (PPJB) lunas terhadap pengembang ketika dinyatakan pailit. Terdapat permasalahan yang timbul ketika pengembang dinyatakan pailit oleh majelis hakim Pengadilan Niaga mengenai sengketa konsumen terhadap obyek sengketa yaitu rumah, dalam hal ini ketika pengembang dinyatakan Pailit sedangkan konsumen telah membayar lunas rumah tersebut sehingga menimbulkan sengketa mengenai obyek perjanjian berupa rumah konsumen yang diikat dengan PPJB lunas milik konsumen, harus dicatat sebagai boedel pailit/harta pailit atau harus dikeluarkan dari boedel pailit/harta pailit. Penelitian tesis ini bertujuan untuk memberikan informasi terhadap konsumen perumahan mengenai hak-haknya sebagai konsumen apabila telah membayar lunas obyek perjanjian berupa rumah yang telah diikat dengan PPJB Lunas antara konsumen dengan pengembang dan ketika pengembang dinyatakan pailit dan tidak dapat melanjutkan usahanya sebagai pengembang berdasarkan Peraturan Perundang-undangan di Indonesia dan putusan-putusan pengadilan terkait PPJB lunas dalam kepailitan pengembang perumahan.

---

This thesis research is the result of a legal analysis of the problems faced by housing consumers who hold a deed of sale and purchase agreement (PPJB) in full against the developer when declared bankrupt. There are problems that arise when the developer is declared bankrupt by the panel of judges of the Commercial Court regarding consumer disputes against the object of dispute, namely the house, in this case when the developer is declared bankrupt while the consumer has paid off the house, causing a dispute regarding the object of the agreement in the form of a consumer's house bound with PPJB in full. owned by the consumer, must be recorded as bankrupt bank/bankrupt assets or must be removed from the bankrupt bank/bankrupt assets. This thesis research aims to provide information to housing consumers regarding their rights as consumers if they have paid in full the object of the agreement in the form of a house that has been tied to PPJB Lunas between the consumer and the developer and when the developer is declared bankrupt and cannot continue his business as a developer based on the Laws and Regulations. invitations in Indonesia and court decisions related to PPJB paid off in the bankruptcy of housing developers."

"PPJB Lunas berdasarkan SEMA Nomor 4 Tahun 2016 telah mengalihkan kepemilikan hak yang tidak mensyaratkan adanya AJB tidak dapat menjamin bukti pengalihan hak tersebut namun tidak sesuai dengan PP no. 24 tahun 1997 yang dimana peralihan hak harus dilakukan dihadapan PPAT , hal ini menimbulkan permasalahan ketika konsumen yang telah membayar lunas akan tetapi belum meningkatkan menjadi AJB , maka dalam hal ini mengalami masalah dengan dipailitkannya atau dengan dilakukan PKPU atau kepailitan oleh developer. Ketika di pailitkan konsumen menjadi kreditur konkuren. Dalam penelitian thesis ini metodologi normative yang bersifat preskriptif dengan kualitatif yang dimana mengacu pada perundang-undangan. Kesimpulan dari tesis ini bahwa bagi konsumen yang sudah memiliki PPJB lunas masih belum memiliki kepastian hukum tentang peralihan hak milik dan memiliki kendala dalam memperoleh kepemilikan haknya yang dimana PPJB bisa terhapus dan konsumen harus meminta untuk mengeluarkan dari boendel pailit serta meminta kepada curator untuk membantu mengeluarkan dari boendel pailit dan melanjutkan kepemilikan konsumen untuk dapat memperoleh Akta. Maka dalam hal ini disarankan ada pengaturan untuk mengatur jarak jangka waktu antara PPJB ke AJB serta Serta agar lebih meninjau tentang melindungi konsumen bahwa lebih disarankan jika dalam Undang-undang PKPU dan Kepailitan mewajibkan curator untuk memerhatikan pada pihak konsumen yang memiliki PPJB lunas sehingga konsumen tidak perlu dipermasalahkan untuk masuk ke dalam tagihan menjadi boendelpailit.

---

PPJB already paid off based on Supreme Court Circular (SEMA) Number 4 of 2016 has transferred ownership of rights without requiring the existence of a Deed of Sale and Purchase (AJB), cannot guarantee proof of the transfer of rights because it is not in accordance with Government Regulation (PP) Number 24 of 1997 where the transfer of rights must be carried out in front of the Official Land Deed Maker (PPAT), this causes problems when consumers who have paid in full but have not yet upgraded to AJB will face bankruptcy or by an act from Developer which doing PKPU or bankruptcy. When bankrupt, consumers become concurrent (unsecured) creditors. This thesis research uses a normative methodology that is prescriptive and qualitative that refers to legislation. The conclusion of this thesis is that for consumers who have a PPJB already paid off still do not have legal certainty about the transfer of ownership and have obstacles in acquire right of ownership where the PPJB can be eresed and consumers must ask to be removed from the boedel bankruptcy and ask the curator to help remove from the boedel bankruptcy and continue the consumer's ownership to acquire an AJB. So in this case, it is recommended that there is an regulation to regulate the period of time between PPJB and AJB and to further review consumer protection by suggesting that in the Bankruptcy Law more requires curators attention to consumers who have paid off PPJB, so that consumers do not need to be put into boedel bankruptcy."

"Skripsi ini membahas tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli menurut UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun khususnya Pasal 43 ayat (2) huruf c, dimana dalam pasal ini lebih menekankan secara jelas dan tegas akibat hukum yang akan dihadapi oleh pihak pengembang atau developer bila dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tidak sesuai dengan ketentuan yang ada dalam pasal tersebut diatas maka dikenakan sanksi pidana dan admistratif bagi pihak yang melanggar ketentuan tersebut. Walaupun dalam PPJB tersebut pihak pengembang (developer) membuat suatu klausula atau pasal pengabaian untuk menghindarkan pasal 43 ayat (2) huruf c maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut melanggar UU Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 karena UU ini bersifat Imperatif atau bersifat memaksa sehingga akibat hukum yang timbul adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam hal ini pihak developer dengan pembeli satuan rumah susun batal demi hukum yang memiliki akibat tidak adanya hak dan kewajiban yang timbul dari para pihak yang membuat perjanjian tersebut. Sehingga secara otomatis para pihak yang merasa dirugikan tidak dapat mengajukan tuntutan ke pengadilan. Selain itu dalam Pasal 18 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen memberikan akibat hukum yang sama dengan UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun apabila klausula baku yang melanggar Pasal 18 ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.

---

This paper discusses about Conditional Sale and Purchase Agreement as defined by Law No. 20 of 2011 on Apartment specifically Article 43 paragraph (2) letter c, upon which it focuses clearly and strictly on the legal consequences to the developer which may arise from non-compliance with the provisions of the article which include criminal and administrative penalty against the defaulting party. Although Conditional Sale and Purchase Agreement allows the developer to make a clause or article on waiver of Article 43 paragraph (2) letter c, the Conditional Sale and Purchase Agreement is contrary to the Apartmen Law No. 20 of 2011 as it is imperative or coercive, thus, as a legal consequence, agreement entered into by the parties, the developer and purchaser of apartment unit, will be rendered null and void, thus depriving the rights and obligations of the parties to the agreement. The affected parties may consequently institute claims to the court. In addition, Article 18 paragraph (3) UU No. 8 of 1999 on Consumer Protection provides the same legal consequence as those imposed by Law No. 20 of 2011 on Apartmen Law if the standard clause which is in conflict with Article 18 paragraph (1) and paragraph (2) is rendered null and void."

"Seiring dengan perkembangan kebutuhan akan tempat tinggal, membuat masyarakat lebih memilih untuk mendapatkan tempat tinggal dengan membelinya dari pelaku usaha perusahaan pembangunan perumahan (developer). Untuk membuat suatu perumahan, dibutuhkan dana yang sangat besar, hal ini memaksa para developer untuk meminjam dana kredit fasilitas untuk pembangunan perumahan kepada kreditor yang pada umumnya adalah lembaga keuangan bank. Pada umumnya pula, developer menjaminkan sertifikat dari bangunan yang sedang dibangunnya sebagai jaminan dari pinjaman. Hal ini lah yang terkadang tidak diinformasikan dengan terbuka kepada para calon konsumen. Tesis ini membahas mengenai perlindungan hukum terhadap konsumen pemegang akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) terkait pengembang (developer) yang dinyatakan pailit.Tesis ini membahas hak-hak konsumen yang telah melunasi sebagian atau seluruh kewajibannya berdasarkan akta PPJB dan penyelesaian sengketa terkait unit/bangunan yang menjadi boedoel pailit. Tesis ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif dengan data sekunder sebagai sumber utama yang diperoleh melalui studi kepustakaan. Penulisan Tesis ini bertujuan untuk memberikan informasi mengenai hak-hak konsumen pemegang akta PPJB dan penyelesaian sengketa terkait objek bangunan yang menjadi boedoel pailit.

---

In accordance with the growth of the needs of residences, that makes people would prefer buying it from developer. To build residences, developer needs a major funding, it forces developer to borrow some money from financial institutions such as Bank. Bank will lend money with some requirements as if collateral. Mostly, developer gives building certificates as a collateral and this matter is not informed well to consumer.

This Thesis is discussing about legal protection towards consuments as the holder of the deed of the sales and purchase agreement in connection with the bankruptcy of such developer. This Thesis is discussing about consumer rights, which have paid partly, or entirely his obligations according to Sales and Purchase Agreement and dispute resolution related to the building that has been become the object of bankruptcy. This Thesis is using normative research method with the secondary data as a main source. This Thesis objectives are giving information regarding consumer rights and dispute resolution which can be done with consumer."

"ABSTRAKBerkembangnya transaksi jual beli satuan rumah susun dengan hanya dibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di bawah tangan antara pengembang dan pembeli menimbulkan pertanyaan mengenai kekuatan hukum dari PPJB itu sendiri sebagai dasar kepemilikan dari pembeli dikarenakan Akta Jual Beli serta Hak Milik Satuan Rumah Susun yang seharusnya menjadi hak pembeli tidak kunjung diraih. Hal ini lebih beresiko apabila pihak pengembang di kemudian hari mengalami kepailitan. Metode penelitian dalam tesis ini yaitu yuridis normatif, tipologi penelitian yang digunakan bersifat deskriptif analitis, dengan menggunakan data sekunder, yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder, dan tersier. Hasil penelitian dengan menggunakan metode ini menunjukkan bahwa jual beli satuan rumah susun/ apartemen dengan mendasarkan pada PPJB yang telah dibayar lunas dan unit apartemen sudah diserahterimakan dengan mendasarkan pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum sebatas untuk bangunannya saja, sedangkan terhadap tanahnya menurut UndangUndang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria beserta aturan pelaksanaanya adalah tidak sah karena peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan adanya bukti pendaftaran pada kantor pertanahan. Pada proses kepailitan yang dialami pengembang, kedudukan hukum pembeli merupakan pihak yang mana berhak atas suatu prestasi dari pengembang yang belum dipenuhi sehingga hal itu dikategorikan sebagai hutang sehingga pembeli dapat dimasukkan sebagai kreditur konkuren.

---

ABSTRACTThe development of the sale and purchase transaction of the apartment unit by only making the Sales and Purchase Agreement (PPJB) under the hand between the developer and the buyer raises the question of the legal power of the PPJB itself as the basis of ownership of the buyer due to the Deed of Sale and Purchase as well as the Properties of the Apartment Units that should being a buyer's right does not go away. It is more risky if the developer party in the future experience bankruptcy. The research method in this thesis is normative juridical, research typology used is analytical descriptive, using secondary data, consist of primary, secondary, and tertiary legal material. The result of this research by using this method indicates that the sale and purchase of apartment / apartment units based on PPJB which has been paid in full and the apartment unit has been handed over based on Civil Code is legal and has limited legal force for the building only, the land according to Law no. 5 of 1960 on Basic Regulations of Agrarian Principles and their implementation rules is not valid as the transfer of land rights must be proven by the Deed of Sale and Purchase (AJB) made by the Authorized Authority Deed Official (PPAT) and the evidence of registration at the land office . In the process of bankruptcy experienced by the developer, the buyer's legal position is the party which is entitled to an achievement of the developer that has not been met so that it is categorized as a debt so that the buyer can be included as a concurrent creditor."

"Tesis ini membahas mengenai putusan-putusan pengadilan yang menentukan kekuatan hukum terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atas satuan rumah susun dalam hal developer wanprestasi berdasarkan studi putusan-putusan pengadilan. Mengingat bahwa Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun) dalam pengaturannya, memberikan celah bagi developer untuk membuat PPJB di bawah tangan. Diikuti dengan lahirnya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Permen PUPR) Nomor 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah yang dalam pengaturannya, mengharuskan PPJB dibuat dan ditandatangani di hadapan Notaris. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini meliputi perspektif pengadilan memandang kekuatan hukum PPJB atas satuan rumah susun terhadap developer yang melakukan wanprestasi dan perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun dengan PPJB yang dimilikinya. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan tipologi penelitian deskrpitif analitis. Hasil penelitian ini dapat disimpulkan bahwa perspektif pengadilan menentukan PPJB sebagai perjanjian yang sah menurut hukum. Perlindungan hukum yang didapatkan oleh pembeli satuan rumah susun terhadap developer yang wanprestasi dapat berupa ganti rugi, dapat pula berupa pemenuhan perjanjian apabila hal tersebut dimungkinkan dengan diikuti adanya denda keterlambatan dari developer.

---

This thesis discusses about court decisions on the legal force of apartment sale and purchase agreement towards developer who breach the contract based on study of court verdicts. Law No. 20 of 2011 concerning Apartment, provide a gap for developers to make the sale and purchase in an under hand, meanwhile after the promulgation of Ministerial Regulation No. 11 of 2019 concerning The System of House Sale and Purchase Agreement, required the sale and purchase agreement should be made and signed in front of a Public Notary. The issues raised in this study include court perspective in seeing the legal force of apartment sale and purchase agreement towards developer who breach the contract, also the legal protection towards the purchaser with only sale and purchase agreement on their hand. This research is using normative juridical method with descriptive analytical research typology. The results of this study are the court perspective decide that the sale and purchase agreement as a legitimate contract by law. About the legal protection that purchaser of a apartment can get towards developer who breach the contract can be a compensation, it also can force developer to fulfill the agreement followed by paying late fees."

"Perjanjian pengikatan jual beli bawah tangan satuan unit Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020, tidak mengikuti ketetntuan perundang-undangan yang berlaku yaitu Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Rumah Susun dan Pasal 12 ayat (2) Permen Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, sehingga tidak memberikan perlindungan maksimal kepada pembeli selaku konsumen. Penelitian ini membahas mengenai kepastian hukum berdasarkan asas konsensualisme, dan perlindungan hukum bagi pembeli berdasarkan atas PPJB satuan unit Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020. Penelitian ini adalah penelitian yang berbentuk yuridisnormatif dimana penelitian mengacu pada norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan. Kesimpulan penelitian menyatakan PPJB Apartemen Pancoran Riverside Nomor 03018/PR-GRTP/PPJB/II/2020 batal demi hukum, hal mana yang mengacu pada pengecualian asas konsensualisme sebagai salah satu dasar perjanjian, namun selama selama perjanjian baru belum dibuat, berdasarkan asas Pacta Sunt Servanda, maka PPJB bawah tangan tersebut hanya memiliki kekuatan akta di bawah tangan. Perlindungan hukum bagi pembeli dijamin oleh peraturan perundang-undangan yang ada, namun tidak ada sanksi yang tegas bagi pengembang yang membuat PPJB bawah tangan. Oleh karena itu dharapkan pemerintah dan pembuat undang-undang dapat menerapkan sanksi yang tegas terhadap PPJB bawah tangan agar tercipta perlindungan yang maksimal bagi para pihak dalam perjanjian.

---

The agreement for sale and purchase under the hands of the Pancoran Riverside Apartment unit number 03018/PR-GRTP/ PPJB/II/2020, does not follow the provisions of the applicable laws, namely Article 43 paragraph (1) of the Law on Flats and Article 12 paragraph (2) Regulation of the Preliminary Sale and Purchase Agreement System, so as not to provide maximum protection to buyers as consumers. This research discusses legal certainty based on the principle of consensualism, and legal protection for buyers based on the PPJB unit of the Pancoran Riverside Apartment unit Number 03018/PRGRTP/ PPJB/II/2020. This research is a juridical-normative research where the research refers to the legal norms contained in statutory regulations. The research conclusion states that PPJB Pancoran Riverside Apartment Number 03018/PR-GRTP/ PPJB/II/2020 is null and void, which refers to the exclusion of the principle of consensualism as one of the basis for the agreement, but as long as a new agreement has not been made, it is based on the principle of Pacta Sunt Servanda , then the underhand PPJB only has the power of the underhand deed. Legal protection for buyers is guaranteed by existing laws and regulations, but there are no clear sanctions for developers who make PPJB under their hands. Therefore, it is hoped that the government and legislators can apply strict sanctions against under-handed PPJB in order to create maximum protection for the parties to the agreement."

"ABSTRACTPenelitian dilakukan untuk mengetahui lembaga alternative penyelesaian sengketa manakah yang lebih efektif dalam menyelesaikan persengketaan antara konsumen dengan pelaku usaha di sektor jasa keuangan perbankan serta untuk mengetahui apakah dengan adanya kedua lembaga yang sama sama memiliki tugas untuk menyelesaikan sengketa tersebut akan timbulnya dualisme hukum. Penelitian dilakukan dengan metode yuridis normative, yaitu dengan melihat undang undang yang mengatur serta wawancara. Peneliti juga memperoleh data statistik yang didapat dari BPSK Prov. DKI Jakarta serta LAPSPI. Hasil penelitian ini menunjukan bahwa LAPSPI merupakan lembaga yang lebih efektif dalam menyelesaikan persengketaan di sektor jasa keuangan perbankan, serta tidak adanya dualisme hukum diantara kedua lembaga tersebut karena LAPSPI mengharuskan para pihak yang bersengketa di LAPSPI untuk membuat perjanjian yang menimbulkan adanya kompetensi absolut bagi LAPSPI untuk menyelesaikan sengketa tersebut. Namun dalam impelementasinya hal tersebut dirasa masih kurang maksimal karena menyebabkan ambiguitas dalam proses penyelesaian sengketa di sektor jasa keuangan perbankan. Dengan demikian, disarankan seharusnya kedua lembaga tersebut dapat bekerja sama  sehingga menciptakan kondisi hukum yang Efektif, Efisien, dan Bersinergi. Namun apabila hal tersebut sulit untuk diwujudkan maka diperlukannya sosialisasi yang lebih baik dari LAPSPI serta dibentuknya peraturan pelaksana yang lebih tegas oleh pemerintah terhadap kedua lembaga tersebut.

---

ABSTRACTThis research is conducted to further obtain which alternative dispute resolution institutions were more effective in resolving disputes between consumers and business person form the financial services sektor on banking, and to find out whether the existence of the two institutions that had the same task which to resolve the dispute can cause legal dualisme. This research is conducted with normative juridical method, by looking at the governing law and by interview. Researcher obtained the statistical data from Consumer Dispute Resolution Body (BPSK) and Alternative Body for Dispute Settlement in Banking of Indonesia (LAPSPI). The results of this study indicate that LAPSPI is a more effective institution in resolving disputes in the banking financial services sektor, and there was no legal dualisme between the two institutions because LAPSPI requires the parties to make an agreement which creates absolute competence for LAPSPI to resolve the dispute. However, the implementation of this matter were still not optimal because it caused ambiguity in the dispute resolution process in the banking financial services sector. Furthermore, it is recommended that the two institutions to work together to make an Effective, Efficient, and Synergic legal condition. However, if that is difficult to be realized then the need for better socialization from LAPSPI is needed, Also the establishment of  more resolute implementing agreement by the government on both Institutions. "

"Akta otentik Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (PPJB) terhadap obyek hak atas Tanah, seluas 10.457 M2 (sepuluh ribu empat ratus lima puluh tujuh meter persegi) yang tercatat pada Sertipikat Hak Milik nomor 182/Sukapura, atas nama Unyas binti Kasim menimbulkan permasalahan hukum, dalam hal ini Notaris membuat PPJB ketika obyek tanah masih dalam sengketa waris di tingkat Kasasi Mahkamah Agung RI, meskipun Buku III KUH Perdata tentang perikatan bersifat terbuka, bersandar pada asas kebebasan berkontrak, perlu diperhatikan obyek dari perjanjian adalah Tanah, oleh karena itu peraturan perundang-undang yang terkait dengan Hukum Tanah Nasional dan Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN) tidak dapat dikesampingkan oleh Notaris dalam membuat akta otentik PPJB atas obyek Tanah dan Majelis Hakim, dalam putusan Mahkamah Agung Nomor 824 K/Pdt/2011 tanggal 26 Juli 2011 terhadap akta otentik tersebut seharusnya mengkaji lebih dalam tentang kewenangan Notaris dalam membuat PPJB atas Tanah yang masih dalam obyek sengketa waris. Sehingga kesimpulan yang diambil dalam membuat akta otentik PPJB hak atas tanah, Notaris harus memperhatikan aspek-aspek yang berlaku dalam HTN, meskipun HTN meskipun HTN tidak berlaku secara tegas dan langsung terhadapa PPJB yang dibuat oleh Notaris. sehingga tercipta perlindungan hukum bagi para pihak dalam PPJB tesebut.

---

The Sale and Purchase Agreement Commitment of Land title certificate for land area 10.457 M2 (ten thousand and four hundred fifty seven square meter) which registered on right of ownership certificate number 182/ Sukapura under name of Unyas binti Kasim has emerged legal issue, since it was signed before the Notary when the land was still in inheretence dispute in supreme court. Despite the pricipal of Chapter III on Indonesia Civil Code regarding Contract, is open system, the objek of contract is land. Therefore, the Indonesia law relates land and Indonesia law which rules the Notary should be considered. Furthermore, the judges of Indonesia Supreme Court?s decision which is written on Indonesia Supreme Court?s verdict number 824 K/Pdt/2011 dated 26 Juli 2011, should be considered the aspects of the Indonesia law which relates to land and Notary. although Indonesia Law related land title certificate is not directly enforced for The Sale and Purchase Agreement Commitment of Land title certificate, but it should be applied on The Sale and Purchase Agreement Commitment in order to establish the equal legal protection for all parties on the agreement."