Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Kerjasama Pemerintah dengan Swasta dalam pengusahaan jalan tol dalam bentuk Bangun Guna Serah (Bulid Operate Transfer) di Indonesia mulai berkembang sejak lahirnya Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan, yang kemudian diikuti dengan lahirnya Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2005 tentang Jalan Tol. Pemisahan antara Regulator dengan Operator Jalan Tol yang diamanatkan dalam kedua peraturan perundang-undangan tersebut dinilai sebagai salah satu langkah maju yang dapat mendorong perkembangan Kerjasama Pemerintah dengan Swasta dalam pengusahaan jalan tol dalam bentuk Bangun Guna Serah (Bulid Operate Transfer) di Indonesia. Selain dalam kedua peraturan perundang-undangan tersebut pengaturan mengenai Kerjasama Pemerintah dengan Swasta sendiri diatur pula dalam peraturan perundang-undangan lainnya, baik yang bersifat umum untuk mengatur Kerjasama Pemerintah dengan Swasta maupun yang terkait dengan perbendaharaan Negara/pengelolaan barang milik Negara. Di dalam peraturan-peraturan perundang-undangan tersebut diatur pula mengenai pengalihan proyek Kerjasama Pemerintah dengan Swasta tersebut di akhir masa konsesi. Penelitian ini akan berusaha menjawab permasalahan yang terkait dengan pengaturanpengaturan Kerjasama Pemerintah dengan Swasta dalam pengusahaan jalan tol dalam bentuk Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer) di Indonesia yang diatur dalam berbagai macam peraturan perundang-undangan sebagaimana tersebut di atas, serta permasalahan terkait dengan pengalihan jalan tol tersebut di akhir masa konsesi. Penelitian dilakukan dengan cara menganalisa peraturan-peraturan perundang-undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dengan Swasta tersebut, baik yang bersifat umum, sektoral maupun yang terkait dengan perbendaharaan Negara atau pengelolaan barang milik Negara serta dengan menganalisa Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol yang menjadi landasan Kerjasama Pemerintah dengan Swasta dalam pengusahaan jalan tol. Dari hasil penelitian tersebut ditemukan bahwa masih terdapat aturan-aturan yang tidak tersinkronisasi dan terintegrasi satu sama lain dan ditemukan pula adanya inkonsistensi dalam pengaturan serta ketidaklengkapan aturan main dalam PPJT khususnya terkait dengan pengalihan jalan tol di akhir masa konsesi.

---

Public Private Partnership in toll road concession in the form of Build Operate Transfer in Indonesia began to grow since the enactment of Law No. 38 of 2004 about Road, which was followed by the establishment of the Government Regulation No. 15 of 2005 about The Toll Road. The separation between the toll road Regulator with the toll road Operator which mandated in the aforementioned legislations is considered as a step forward that can boost the development of the Public Private Partnerships in toll road concession in the form of Build Operate Transfer in Indonesia.

In addition to the aforementioned legislation, the regulation regarding Public Private Partnerships also regulated in other legislation, legislation regarding Public Private Partnerships in general and with regards to the State treasury / management of state property. In those regulations, also regulated the transfer of Public Private Partnership projects at the end of the concession period.

This reaserch will attempt to answer the problems associated with the regulation of Public Private Partnership in toll road concession in the form of Build Operate Transfer in Indonesia which is set in a wide range of legislation, as mentioned above, as well as problems related to transfer of the toll road at the end of the concession period.

The reaserch was conducted by analyzing the rules and regulations related to the Public Private Partnership, both in general, sectoral or in regards to the State treasury / management of state property as well as by analyzing The Toll Road Concession Agreement on which became the basis of Public Private Partnership in toll road concession.

The results of these reaserch found that there are rules that are not synchronized and integrated with one another and also found inconsistencies in the setting and the incompleteness of the rules in The Toll Road Concession Agreement, especially related to the transfer of the toll road at the end of the concession period."

"Tesis ini mengkaji tentang kesesuaian tahapan pelaksanaan pembangunan Jalan Tol Ruas Bakauheni-Terbanggi Besar dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta peran Pemerintah dalam hal pendanaan dan penjaminan yang mendasarkan perjanjian kerjasama dengan pola Bangun Guna Serah dalam pembangunan Jalan Tol tersebut. Dalam penelitian ini, Pemerintah bertindak sebagai pemegang hak atas tanah yang diwakili oleh Badan Pengatur Jalan Tol, yang menunjuk PT Hutama Karya (Persero) sebagai investor dan disebut dengan Badan Usaha Jalan Tol. Tesis ini disusun dengan metode penulisan hukum normatif untuk menghasilkan data yang bersifat deskriptif kualitatif. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa seluruh tahapan pelaksanaan pembangunan Jalan Tol Ruas Bakauheni-Terbanggi Besar telah sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimulai dengan adanya kesepakatan antara Pemerintah dengan investor yang tertulis dalam Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol Trans Sumatera Ruas Bakauheni-Terbanggi Besar. Selanjutnya, investor diberikan hak pengusahaan Jalan Tol untuk pendanaan, perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi, pengoperasian dan pemeliharaan sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2005 tentang Jalan Tol. Masa konsesi yang diberikan Pemerintah kepada investor adalah selama 40 (empat puluh) tahun. Setelah masa konsesi berakhir, investor harus menyerahkan kembali Ruas Jalan Tol tersebut kepada Pemerintah. Hal baru di dalam pelaksanaan pembangunan Jalan Tol Ruas ini bahwa Pemerintah berperan memberikan tambahan Penyertaan Modal Negara kepada bagian ekuitas PT Hutama Karya (Persero) selaku investor, serta memberikan jaminan penggantian kerugian kepada investor apabila pendapatan atas tol tidak mencukupi nilai investasi yang telah dikeluarkan.

---

This Thesis examines the suitability of stages on implementing the construction of Bakauheni-Terbanggi Besar Toll Road with the applicable regulations and the role of the Government in terms of funding and guarantees based on the cooperative agreement of Build Operate Transfer contract model of the Toll Road. In this research, Government acts as the holder of the land's right represented by the Toll Road Regulatory Agency, which appoints PT Hutama Karya (Persero) as an investor and is referres to as the Toll Road Business Entity. This Thesis is prepared using the normative legal research to result descriptive qualitative datas. The results of the research concluded that all stages of the construction of Bakauheni-Terbanggi Besar Toll Road have been in accordance with applicable regulations, began with an agreement between Government and PT Hutama Karya (Persero) as an investor, that is written in the Concession Agreement for the Trans Sumatera Toll Road of Bakauheni-Terbanggi Besar Section. Furthermore, investors are given concession rights for Toll Road for funding, technical planning, construction, operation and maintenance in accordance with Government Regulations Number 15 of 2005 concerning Toll Road. The concession period granted by the Government to investor for about 40 (forty) years. After the concession period is over, investors must return the Toll Road section to the Government. New things found in this construction, that is the Government has the role of providing additional State Capital Participation to the equity section of PT Hutama Karya (Persero). The Government also guarantees investor compensation if the revenues from the Toll Road are insufficient to the investment values that has been spent."

"Tesis ini membahas tentang peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) sebagai obyek dari Perjanjian Kerjasama Bangun Guna Serah antara Pemerintah Kabupaten Buton dengan PT Andromeda Sakti. HGB di atas HPL memang dapat beralih dan dialihkan kepada Pihak Ketiga, namun sayangnya tidak ada aturan yang tegas apabila HGB di atas HPL tersebut adalah obyek dari suatu perjanjian pemanfaatan barang milik daerah dengan cara kerjasama BGS masih dapat dialihkan kepada pihak lain atau tidak. Jenis penelitian yang dilakukan penulis adalah penelitian yuridis normatif, yaitu penelitian yang difokuskan untuk mengkaji penerapan kaedah-kaedah atau norma-norma hukum positif, dengan tipologi penelitian yang bersifat eksplanatoris untuk menghasilkan jawaban atas rumusan permasalahan. Obyek penelitian ini akan difokuskan untuk mengkaji asas-asas hukum yang berasal dari inventarisasi hukum positif (legal positivism) dengan tujuan menganalisis mengenai pengalihan HGB di atas HPL sebagai obyek Perjanjian Kerjasama Bangun Guna Serah antara Pemerintah Kabupaten Buton dengan PT Andromeda Sakti berdasarkan peraturan perundang-undangan di Indonesia.

---

This study regarding to the transfer of Right to Build on the land with the Right to Manage as the object of the Built Operate Transfer (BOT) Agreement between Pemerintah Kabupaten Buton with PT Andromeda Sakti. Right to Build on the land with the Right to Manage can indeed be switched and transferred to Third Party, but unfortunately there is no strict rule if Right to Build on the land with the Right to Manage as the object of an agreement of utilization of local property by way of BOT can still be transferred to other party or not.

The type of research conducted by the author is normative juridical research, that is research focused on reviewing the application of rules or positive legal norms, with explanatory research typology to produce answers to the formulation of the problem.

The object of this research will be focused on studying the legal principles derived from the legal positivism inventory with the aim of analyzing the transfer of Right to Build on the land with the Right to Manage as the object of the Built Operate Transfer Agreement between Pemerintah Kabupaten Buton with PT Andromeda Sakti with PT Andromeda Sakti based on legislation in Indonesia."

"Perbandingan antara keterbatasan lahan dengan jumlah penduduk membuat maraknya pembangunan rumah susun termasuk rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan yang juga diterbitkan di atas Hak Pengelolaan. Untuk memperoleh Hak Milik Satuan Rumah Susun, pihak yang akan membangun rumah susun mengadakan kerjasama pemanfaatan tanah dengan Pengelola Barang berdasarkan perjanjian Bangun Guna Serah dimana pihak yang akan membangun rumah susun sebagai mitra Bangun Guna Serah akan diberikan izin untuk memperoleh Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan milik Pengelola Barang terkait. Penerbitan Hak Milik Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan menimbulkan risiko tersendiri bagi para pemiliknya termasuk juga mengenai akibat dari berakhirnya perjanjian Bangun Guna Serah terhadap status kepemilikan atas satuan rumah susun dimana Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun telah hapus namun secara de facto, para pemilik satuan rumah susun masih memiliki hubungan kepemilikan dengan satuan rumah susun dimaksud.

---

The comparison between the limit of land with population makes the strata title construction goes rapid, including the strata title building constructed on Right to Build title on Right to Manage. To own Strata Title, the parties who construct the strata title building will then do cooperation with the relevant party who holds the land pursuant to Build Operate and Transfer Agreement whereby the developer of the strata title building as partner of Build Operate and Transfer will be allowed to apply for a Right to Build on Right to Manage owned by the Property Manager. The issuance of strata title on Right to Manage causing certain risks to the owner of such strata title including the relation between the termination of the Build Operate and Transfer agreement and the ownership status of the srata units where the strata title certificates have also been terminated but the fact is that, such owner still has an ownership connection with its strata units. The developer of the strata title building conduct land cooperation agreement with the Property Manager."

"Pada tahun 2004, PT A dan PT B menandatangani perjanjian bangun-guna-serah (BOT) proyek X. Kontrak berlaku selama 30 tahun dengan opsi perpanjangan 20 tahun. Selama periode BOT, PT A memperoleh kompensasi tahunan dari PT B. Studi kasus ini akan menganalisa kewajaran kompensasi berdasarkan benchmark dari PT A dan kepatuhan PT B terhadap legalitas kontrak dalam menjalankan proyek BOT. Kompensasi dapat dianggap wajar berdasarkan benchmark. Tetapi ketidak patuhan PT B terhadap legalitas kontrak dapat membuatnya menjadi tidak wajar bagi PT A.

---

In 2004, PT A and PT B signed an agreement to operate X project in CBD area. The contract was build-operate-transfer (BOT)in which PT B would act as theinvestor while PT A would be the land owner, for 30 years with extension option of 20 years. During the BOT period, PT A would receive yearly compensation from PT B. This study would analyze the fairness of the compensation based on PT A’s benchmark and PT B’s legal compliance in running the BOT project. The compensation could be considered fair for PT A based on the benchmark assessment. However PT B breached the legal boundaries in operating the project, which could make the compensation less fair."

"Disertasi ini mengkaji bagaimana Pemerintah menerapkan konsep model kontrak build operate and transfer (BOT) dalam kerjasama Pemerintah dan Swasta (KPS) yang dituangkan dalam perjanjian pengusahaan jalan tol (PPJT) dibidang infrastruktur jalan tol di Indonesia setelah dikeluarkannya Undang-undang Nomor 38 Tahun 2004 Tentang Jalan (UU No. 38/ 2004) yang menggantikan Undang-undang Nomor 13 Tahun 1980 Tentang Jalan (UU No. 13/ 1980). Data yang diperoleh menunjukkan bahwa total ruas jalan yang terbangun berdasarkan UU No. 38/2004 (2004-2010) sepanjang 131,35 Km yang jauh lebih kecil dibandingkan total ruas jalan yang terbangun berdasarkan UU No. 13/1980 (1978-2004) yaitu sepanjang 610,62 Km. Partisipasi investor swasta juga sangat kecil yaitu hanya 25 % (dua puluh lima persen) sedangkan sisanya 75 % (tujuh puluh lima persen) adalah Jasa Marga sebagai badan usaha milik negara (BUMN).Pemerintah telah melakukan regulasi-regulasi yang mendukung, namun kendala-kendala masih ditemukan seperti: kenaikan harga tanah, status tanah yang dimiliki Pemerintah namun dibiayai investor swasta, pengadaan tanah, kelembagaan dan prosedur badan layanan umum untuk pendanaan tanah, kemampuan investor swasta dalam pendanaan pengadaan tanah, dan adanya ruas jalan tol yang layak secara ekonomi namun belum layak secara finansial. Permasalahan yang mendasar adalah bahwa Pasal 33 ayat (2) UUD 1945 menyatakan bahwa infrastruktur sebagai salah satu cabang-cabang produksi yang penting bagi Negara dan yang menguasai hajat hidup orang banyak dikuasai oleh Negara. Hal ini terlihat dari pola investasinya dimana tanah dibiayai oleh investor swasta, namun dimiliki secara hukum oleh Pemerintah. Secara teoritis pola tersebut mengarahkan infrastruktur jalan tol sebagai public goods, padahal konsep model kontrak BOT secara teoritis merupakan private goods.Disertasi ini mencoba memberikan solusi dengan membuat struktur hukum dimana infrastruktur jalan tol model kontrak BOT tetap sebagai private goods namun tidak melepaskan statusnya sebagai public goods, yaitu dengan memberikan hak penggunaan tanah kepada investor dalam bentuk hak pakai (HP) di atas hak pengelolaan (HPL) dari Kementerian Pekerjaan Umum RI. Dengan diberikannya HP di atas HPL selama masa konsesi private goods dan dapat dialihkan, disewa atau dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan, namun berdimensi publik, karena Pemerintah (Negara) masih menguasai infrastruktur jalan tol tersebut melalui HPL.

---

This dissertation examines how the government of Indonesia implements the concept of build operate and transfer (BOT) contract model upon partnership between government and private sector or public private partnership (PPP) of which entered into the toll road concession agreement after the government promulgated Law No. 38 year 2004 concering the Road (Law No. 38/ 2004) as new law which replaced the previous law. Data collected shows that total as built section roads refer to new law only 131,35 Km long compared with previous law which built as 610,62 Km long. Private sector was very small in participation as well with approximately 25 % (twenty five persen) only from which the remain with approximately 75 % (seventy five persen) operated by Jasa Marga as goverment enterprise.

Government had issued the regulations to support its development, but obstacles still exist such as: increasing of land price, land status which owned by government legally but financed by private investor, land acqusition, and there are many toll road sections are economic worthyness but not financial worthyness. However, the basic problem of wich, the article 33 (2) of Indonesian Constitution (UUD 1945) stipulated that infrastructure as one of part of product (goods and services) that is very important for State and dominate the social lives are under authority of State. These could been seen from the pattern of investments where the land acquisition financed by private investor but then owned by the government legally. Theoritically, such patterns bring the toll road infrastructure as public goods whilst the concept of BOT contract model theoritically as private goods.

This dissertation make an attempt to give a solution by making the legal structure where the toll road infrastructure contract model remain as private goods but do not realese the status as public goods, of which by giving to private investor the right of land use (Hak Pakai) upon the management right of land (Hak Pengelolaan) of Kementerian Pekerjaan Umum RI. By giving such the right of land during the concession period to private investor then the toll road infrastructure status could be as private goods, of which could be transferred, rent or could be put as collateral in debt financing (Hak Tanggungan), but with the public dimension, where the Government (State) still have the right of authority through Hak Pengelolaan."

"Kerjasama Build Operate Transfer (BOT) [untuk selanjutnya disebut dengan "BOT" atau yang diterjemahkan ke dalam Bahasa Indonesia adalah "bangun guna serah", masih merupakan hal yang baru di Indonesia. Kerjasama ini mulai berkembang karena semakin meningkatnya kegiatan bisnis di Indonesia. Kegiatan bisnis yang meliputi berbagai sektor menimbulkan peningkatan permintaan terhadap fasilitas dan komplek komersial yang mendukung kegiatan niaga seperti gedung perkantoran, pertokoan, pusat perbelanjaan bahkan kebutuhan perumahan. Permintaan ini didasarkan atas kebutuhan bisnis khususnya di kotakota besar sebagai pusat kegiatan bisnis. Namun di kotakota besar memiliki keterbatasan tanah. Kesulitan untuk memperoleh lokasi tanah yang strategis dan harga tanah yang sangat tinggi selalu menjadi permasalahan yang utama bagi para investor di kota besar. Besarnya jumlah penduduk dan sentralisasi kegiatan bisnis merupakan faktor yang menyebabkan sukarnya memperoleh tanah di kota besar.Di sisi lain diketahui bahwa para pihak yang menguasai hak atas tanah tidak dapat memanfaatkan tanahnya dengan maksimal. Terdapat tanah dengan kondisi yang dibiarkan begitu saja oleh pemiliknya tanpa dikelola, atau terdapat pula fasilitas bisnis dengan kondisi strategis namun tidak layak dan tidak digunakan secara maksimal. Keadaan ini disebabkan karena pihak yang menguasai hak atas tanah tidak memiliki biaya untuk membangun fasilitas atau merawat fasilitas yang sudah ada di atas tanah tersebut atau dapat pula karena kurangnya kemampuan untuk mengelola dan memanfaatkannya dengan maksimal. Kondisi tanah yang tidak demanfaatkan maupun kurang terawat ini sering dialami oleh penduduk setempat yang menguasai tanah tetapi tidak memiliki dana dan kemampuan untuk mengelola tanah tersebut. Pihak yang menguasai hak atas tanah tidak bersedia untuk menjual tanah tersebut kepada pihak lain.Kondisi serupa juga terjadi pada tanah dan fasilitas milik Pemerintah Daerah (Pemda), instansi pemerintah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) yang dikuasai dengan Hak Pakai, Hak Pengelolaan ataupun tanpa hak berlaku. Kurangnya kemampuan manajerial dan finansial menjadi kendala bagi Pemda, instansi pemerintah, BUMN dan BUMD dalam memanfaatkan tanah beserta fasilitas yang dimilikinya."

"ABSTRAKBuild, Operate, and Transfer (BOT) is a shorthand term used to describe asystem in the funding or financing of constructing the project. Financing to build the project will be based on Build, Operate, and Transfer (BOT) system which performed by a party who is not the owner of the project with the goal to obtain benefit based on the permissions granted by the project owner in order to operate the project and take the whole or part of the income from the project during the certain period of time agreed upon both parties. After the license to operate the project ends, the owner regained control of the project.In conjunction with the Build, Operate, and Transfer (BOT) system, theGovernment can immediately meet the need for an infrastructure without the need to spend funds for its construction. The Government will only need to prepare the land for development and issue a concession for the construction and operation of such infrastructure. After the concession ends, the infrastructure will fully owned by the GovernmentOne of the attempts by Jambi City Government for the development of theeconomy is to use the land that is not functioning or not providing maximumbenefit. In Build, Operate, and Transfer (BOT) agreement between the Jambi City Government and PT XYZ as investor, there are three stages of action, as follows: the first stage, projects development undertaken by the investor, the second stage, in the form of the operation of a building project which is the right of investors and authorities, and the third stage is handing over the project at the end of term of cooperation to Jambi City Government as the landowner, which is carried out at the expiration of the concession period as been agreed in the agreement by both parties which is still referring to the provisions of the applicable regulations

---

ABSTRACTBuild, Operate, and Transfer (BOT) merupakan istilah singkat yangdigunakan untuk menggambarkan suatu sistem dalam pendanaan atau pembiayaan pembangunan suatu proyek. Pembiayaan untuk membangun proyek atas dasar sistem Build, Operate, and Transfer (BOT) dilakukan oleh suatu pihak yang bukan pemilik proyek dengan tujuan akan mendapatkan keuntungan berdasarkan izin yang diberikan oleh pemilik proyek untuk mengoperasikan proyek tersebut serta mengambil seluruh atau sebagian penghasilan dari proyek tersebut selama jangka waktu tertentu yang telah disepakati. Setelah izin untuk mengoperasikan proyek tersebut berakhir, pemiliknya kembali menguasai proyek tersebutDengan sistem Build, Operate, and Transfer (BOT), Pemerintah dapatdengan segera memenuhi kebutuhan akan suatu infrastruktur tanpa perlumengeluarkan dana untuk pembangunannya. Pemerintah hanya menyiapkan lahan untuk pembangunannya dan mengeluarkan konsesi untuk pembangunan dan pengoperasian infrastruktur tersebut. Setelah konsesi berakhir, infrastruktur tersebut sepenuhnya menjadi milik PemerintahSalah satu upaya Pemerintah Daerah Kota Jambi untuk penyediaan danpengembangan fasilitas perekonomian adalah memanfaatkan lahan yang belum berfungsi atau belum memberikan manfaat maksimal. Dalam perjanjian Build, Operate, and Transfer (BOT) antara Pemerintah Daerah Kota Jambi dan PT XYZ selaku pihak investor, terdapat tiga tahapan tindakan, yaitu tahap pertama berupa tindakan pembangunan proyek yang dilakukan oleh pihak investor, tahap kedua berupa pengoperasian proyek bangunan yang merupakan hak dan wewenang investor, serta tahap ketiga berupa tindakan penyerahan proyek bangunan dari investor kepada pihak Pemerintah Daerah Kota Jambi selaku pemilik lahan, yang dilakukan pada saat berakhirnya masa konsesi yang telah disepakati sebelumnya sesuai yang diatur dalam masing-masing perjanjian dengan tetap merujuk pada ketentuan perundang-undangan yang berlaku."