Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Pemasaran Apartemen Dukuh Golf dilakukan dengan cara pre-project selling, dimana penjualan dilakukan ketika bagunan belum jadi dengan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Akan tetapi, pembangunan apartemen ini dihentikan dengan alasan terjadinya krisis ekonomi. Skripsi ini membahas mengenai perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun (sarusun) secara pre-project selling dengan studi kasus Apartemen Dukuh Golf. Hal-hal yang menjadi pokok permasalahan adalah pengaturan penjualan sarusun secara preproject selling dalam undang-undang (UU); perlindungan hukum bagi pembeli dalam PPJB Apartemen Dukuh Golf; dan upaya hukum yang dapat dilakukan pembeli untuk mendapatkan uangnya kembali jika developer gagal menyerahkan sarusun. Penelitian ini adalah penelitian yuridis-normatif dengan sumber data sekunder dan dianalisis secara kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penjualan secara pre-project selling diperbolehkan dalam Pasal 42 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman jo. Pasal 42 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dengan tetap mengacu pada Keputusan Menteri Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Sarusun. PPJB Apartemen Dukuh Golf tidak memberikan perlindungan hukum yang kuat bagi pembeli. Hal ini diindikasikan dengan disimpanginya ketentuan Kepmenpera No.11/KPTS/1994 serta dikesampingkannya Pasal 1266 KUHPerdata. Selain itu developer menganggap gagalnya pembangunan tersebut dikarenakan alasan force majeur dan risiko berada pada pembeli sesuai dengan Pasal 1460 KUHPerdata, padahal menurut Surat Edaran Mahkamah Agung No.3 Tahun 1963 pasal tersebut dinyatakan sudah tidak berlaku lagi. Dengan dikeluarkannya Putusan No. 51/Pailit/2010/PN.Niaga.Jkt.Pst yang dikuatkan dengan Putusan No. 853 K/Pdt.Sus/2010 menyatakan bahwa PT. Megacity development pailit, maka upaya hukum kepailitan dapat menjadi sarana bagi para kreditur untuk menagih piutang yang dimilikinya.

---

The Dukuh Golf Apartment has been marketed by pre-project selling, while the sale was made when the building has not been completed, by signing the Preliminary Sake of Property Agreement. But, the construction of the apartment was terminated because of economic crisis. This thesis discusses about the legal protection for condominium unit buyers by pre- project selling with case study of Dukuh Golf Apartment. The main issues of this thesis are the regulation of condominium units sales in pre-project selling by the law; legal protection for buyers in Dukuh Golf Preliminary Sale of Property Agreement; and the remedies which may be done by the buyers to get their money back if the developer fails to deliver the condominium units. This research is the juridical-normative research with secondary data sources and analyzed qualitatively.

The results showed that pre-project selling is allowed under Article 42 Law No. 1 Year 2011 regarding The Housing and Residential Area jo. Law No. 20 Year 2011 regarding Condominium while referring to Decree of Minister of People Residence No. 11/KPTS/1994 regarding the Guidance of Preliminary Binding of Sale and Purchase of Condominium. Dukuh Golf Apartment Preliminary Sale of Property Agreement does not provide strong legal protection for the buyer. The indicator is the seller set aside the provisions and exclusions of Decree of Minister of People Residence No. 11/KPTS/1994 and Article 1266 Indonesian Civil Code. In addition, the developer considers the failure of development is due to reasons of force majeure and the risk is burdened on the buyer in accordance with Article 1460 Indonesian Civil Code, whereas according to the Supreme Court Circular Letter No. 3 Year 1963 declaring that article is no longer valid. With the issuance of Decision No. 51/Pailit/2010/PN.Niaga.Jkt.Pst reinforced by Decision No.853K/Pdt.Sus/2010 that PT. Megacity Development is declared bankrupt, the bankruptcy remedy can be a means for creditors to collect its receivables."

"Penelitian ini bertujuan untuk memahami tanggungjawab negara dalam penyelenggaraan rumah susun sebagai bagian dari lingkup pelayanan publik, sebagaimana rumah susun merupakan salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan dasar tempat tinggal yang tercantum pada Pasal 5 Undang- Undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik dan juga sebagai solusi untuk mengatasi permukiman informal seperti permukiman kumuh, dan maka dari itu penyelenggaraan rumah susun merupakan bagian dari kepentingan umum dan kepentingan negara berdasarkan Pasal 18 Undang- Undang Pokok Agraria dan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak- Hak Tanah dan Benda-Benda Yang Ada Diatasnya yang menyatakan kepentingan umum termasuk ”kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama rakyat”. Penelitian normatif ini dilakukan dengan melakukan studi literatur, peraturan perundang-undangan serta menggunakan data-data relevan, bersifat deskriptif dan berbentuk evaluatif, yakni menilai atau mengukur pelaksanaan pelayanan publik dan perwujudan tata kelola pemerintahan yang baik di Indonesia dengan mempelajari kasus-kasus penyelenggaraan rumah susun di DKI Jakarta yakni Kalibata City dan TOD Tanjung Barat yang keduanya merupakan program pemerintah.

---

This research aims to comprehend the responsibility of the state concerning the provision of condominiums as part of public services, as provision of housing is stated in Article 5 of Public Services Act No. 25 of 2009. The provision of condominiums is one of the means that could be done as solution to meet the people’s need of housing and to overcome the problem of informal settlements such as slums in urban areas; and thus, the provision of condominiums is a part of the public interest, as stated in Article 18 of the Agrarian Act No. 5 of 1960 and Article 1 of Revocation of Land Rights and Objects Act No. 20 of 1961 that the public interest includes "the interests of the nation, the state, as well as the common interests of the people". This normative research is carried out by studying literatures and regulations, relevant data(s), and assesses the quality of the public services and good governance in Indonesia descriptively by evaluating cases of condominiums in DKI Jakarta, namely Kalibata City and TOD Tanjung Barat; both of which are programs of the government."

"Bangunan bertingkat dengan sistem kondominium semakin berkembang pesat di Indonesia, terutama di kota Jakarta. Salah satu penyebabnya adalah karena semakin padatnya penduduk Indonesia akibat laju pertumbuhan penduduk yang tinggi, sementara persediaan tanah terbatas. Mengingat konsumen terbesar kondominium mewah ini adalah masyarakat kelas atas perkotaan dan warga negara asing, maka dibutuhkan adanya bangunan kondominium yang tepat untuk di miliki dan dikuasai oleh warga negara asing, yaitu kondominium yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara. Tujuannya tidak lain adalah sebagai sarana pendukung bagi peningkatan investasi asing. Dengan di keluarkannya PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Bagi orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, maka diharapkan orang asing akan semakin tertarik untuk membeli satuan rumah susun (unit kondominium) di Indonesia. Namun, keefektifan PP No. 41/1996 tersebut belum terealisasikan. Masalahnya adalah bahwa sampai saat ini sebagian besar kondominium di Indonesia dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan, sementara berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UU No.5/1960), warga negara asing hanya diperbolehkan memiliki satuan rumah susun (unit kondominium) yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara. Pembatasan pemilikan satuan rumah susun (unit kondominium) oleh warga negara asing di Indonesia ini cenderung menimbulkan upayaupaya hukum yang berusaha merealisasi kan pemilikan satuan rumah susun (unit kondominium) oleh warga negara asing dengan jalan membentuk konstruksi hukum yang dapat mengalihkan pemilikan satuan rumah susun (unit kondominium) kepada warga negara asing dengan menghindari batasan-batasan hukum yang ada. Konstruksi hukum tersebut dilaksanakan dengan konsep nominee atau trustee agreement yang hanya memberikan hak memakai atau menggunakan saja pada pihak asing dan tidak memiliki dalam arti legal dan parjanjian sewa menyewa satuan rumah susun (unit kondominium) bagi orang asing di atas tanah Hak Milik Atas Satuan Rumah susun (HMSRS). Dalam hal sewa (lease), tidak terjadi peralihan hak milik atas satuan rumah susun (unit kondominium), melainkan hanya pengalihan penguasaan satuan rumah susun (unit kondominium). Jadi, yang terjadi hanyalah penguasaan secara fisik atas satuan rumah susun. Sedangkan secara yuridis, pengalihan hak milik atas satuan rumah susun (unit kondominium) tidak dapat dilakukan."

"Dalam Pasal 43 ayat 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS) disebutkan ?proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris?, akan tetapi saat ini banyak ditemukan PPJB yang dibuat dibawah tangan. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui kekuatan mengikat dan perlindungan hukum dalam Perjanjian Pemesanan sebagai PPJB di bawah tangan atas satuan rumah susun berdasarkan Pasal 42 dan 43 UURS. Penelitian ini adalah penelitian Penelitian ini adalam penelitian kualitatif yang berbentuk yuridis-normatif.Hasil penelitian menyatakan bahwa sebagai perjanjian di bawah tangan, Perjanjian Pemesanan tetap mengikat para pihak layaknya undang-undang berdasarkan asas pacta sunt servanda. Namun demikian perjanjian tersebut tidak memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna seperti yang dimiliki oleh akta otentik (notariil). PPJB, Peraturan Perundang-undangan dan yurisprudensi telah cukup memberikan perlindungan hukum bagi pembeli diantaranya berupa ketentuan kewajiban pembuatan akta jual beli nantinya sebagai bentuk realisasi dari klausula peralihan hak yang tercantum dalam PPJB. Akan tetapi, menjadi lebih baik jika PPJB tersebut dibuat dalam bentuk akta otentik dihadapan notaris seperti yang disarankan oleh UURS.

---

In article 43 paragraph 1 Law Number 20 of 2011 on Condominium stated that ?the buying and selling process of condominium units before the construction is completed can be done through the Binding Sale and Purchase Agreement (PPJB) made before a notary?, but currently found that PPJB is made as underhand agreement. This study aims to know the binding effect and legal protection in Booking Agreement, as underhand PPJB, of condominium unit pursuant to article 42 and 43 UURS. This is a qualitative and judicial normative research.

The result of this study is Booking Agreement, as an underhand PPJB, still binds the parties as law pursuant to pacta sunt servanda principle, eventhough it does not have a perfect power of evidence. PPJB, law, and jurisprudence have provided sufficient legal protection for the purchaser, such as the obligation to make a Purchase Deed (AJB) before a Land Deed Official (PPAT) later as a realization of right transfer clause contained in PPJB. However, it would be better if PPJB could be made in authentic deed as suggested by UURS."

"Seiring dengan semakin berkembangnya perekonomian dan industri di Kota Batam, kebutuhan akan perumahan dan pemukiman pun semakin meningkat. Dengan ketersediaan lahan yang semakin terbatas, para developer mulai melakukan pembangunan atas rumah-rumah susun yang lebih efisien dalam penggunaan ruang dan tanah. Tetapi dalam praktek jual beli rumah susun tersebut, terdapat kecenderungan terjadinya pelanggaran hukum. Dalam kasus Rumah Susun Windsor Phase Batam adalah bahwa unit Rumah Susun telah diperjualbelikan sebelum pembangunan Rumah Susun tersebut selesai dan dapat diperjualbelikan berdasarkan Undang-Undang Rumah Susun. Tesis ini membahas tentang bagaimana dengan penjualan rumah susun yang dilakukan atas dasar tanah bersama yang belum bersertipikat, pelanggaran hukum apa saja yang terjadi, serta solusi bagi para pemilik unit rumah susun dalam kaitannya dengan kasus jual beli rumah susun Windsor Phase Batam. Metode penelitian yang digunakan adalah metode analisis kualitatif dengan pendekatan yuridis-empiris dengan hasil berupa laporan penelitian bersifat preskriptif. Dengan tujuan memperoleh kesimpulan mengenai pelanggaran hukum apa saja yang terjadi dalam kasus jual beli rumah susunWindsor dan apa langkah-langkah yang dapat ditempuh oleh para pemilik unit rumah susun Windsor untuk memperoleh jaminan kepastian hukum dalam kepemilikan atas objek yang bersangkutan.

---

The development of Batam in the economy and industrial sector, escalated the housing and habitation needs. With the availability of lands are likely more limited now, the developers began to establish the construction of condominium which are more efficient in the use of space and land. But in the practice of buying and selling the condominium units, there is a tendency of violating the law. The case of Windsor Phase Batam Condominium is the units have been sold prior to the construction of the condominium completed and can be marketed under the Undang-Undang Rumah Susun or the Condominium Law. This thesis is discussing about what if the flats are being sold prior to having a certificate of condominium unit, what are the violations that happened during the sales of the condominium units, as well as the solutions for the owner of the condominium units in the relation of the case of the sales of Windsor Phase Condominiums. The research method is qualitative analysis with juridical-empirical approach to reach a prescriptive report, with the purpose of obtaining the legal conclusions regarding any violations that occur in the case of the sales of Windsor Phase Condominiums and the actions that can be taken by the owners of the units of Windsor Phase Condominium to obtain a legal certainty in the ownership of the related object."

"Perseroan Terbatas (perseroan) sebagai badan hukum memiliki pertanggungjawaban yang bersifat terbatas. Sebagai subyek hukum, dia dianggap cakap untuk bertanggungjawab atas segala kegiatannya termasuk bila terjadi kerugian. Pertanggungjawaban demikian seringkali dimanfaatkan pelaku usaha perseroan, dalam hal ini direksi dengan menggunakan perseroan untuk kepentingan pribadi dan bukan untuk kelangsungan perseroan. Menurut Undang-undang nomor 1 Tabun 1995 tentang Perseroan Terbatas, direksi diwajibkan beritikad balk dalam mengurus perseroan, sehingga pelanggaran terhadapnya merupakan kelalaian dan kesalahan yang harus dipertanggungjawabkan secara pribadi. Namun tentang itikad baik oleh direksi tersebut lebih lanjut tidak ditemui penjelasannya. Penafsiran yang keliru tentang itikad baik berakibat lolosnya direksi dari pertanggungjawaban atas kerugian perseroan yang disebabkannya (pailit). Padahal pertanggungjawaban direksi penting bagi kreditor ketika budel pailit peseroan tidak mencukupi untuk membayar piutang mereka pada perseroan. Bagaimana sebenarnya tindakan pengurusan direksi dapat dikatakan salah atau lalai mengakibatkan perseroan pailit? Serta bagaimana pertanggungjawaban direksi atas kerugian yang tidak mampu dibayar oleh perseroan akibat kepailitan yang disebabkannya tersebut? Untuk itu penulis melakukan penelitian dengan metode yuridis normatif dengan wawancara: sebagai data penunjang. Penulis mendapatkan bahan-bahan hukum melalui perundang-undangan, yurisprudensi serta literatur-literatur terkait. Sehingga diketahui bahwa direksi tidak dikatakan lalai atau salah mengakibatkan kepailitan sepanjang direksi beritikad balk dengan acuan duty of care, duty of loyalty dan melaksanakan pengurusan sesuai kewenangan yang diberikan kepadanya (intra vices) yang dapat ditemui pada corporate law system. Namun bila terbukti sebaliknya mengakibatkan perseroan pailit, direksi dapat dimintai pertanggungjawaban secara tanggung renteng melalui proses kepailitan di Pengadilan Niaga. Hal demikian dilakukan agar pemenuhan pembayaran piutang kreditor dapat diiaksanakan secara adil dan seimbang.

---

The limited liability company as a legal entity enjoys the benefits of limited responsibility. As a subject of Law, it is deemed to have the capacity to bear responsibilities upon its activities including should there rise any deficiency. Such limited responsibility is often miss used by businessmen or entrepreneurs for their own self benefits and not for the company's best interest. Pursuant to Law number I of the year of 1995 regarding The Limited Liability company, the board of directors are obliged by law to have good intentions in managing the company, thus the breach of such shall be deemed as an act of misconduct and negligence which amounts to personal reponsibility. However, the regulation of which remains unclear.

The board of directors responsibility is crucial for creditors especially when the assets of the company is not enough to compensate the creditors, event so the miss-interpretation of good intention still exist and such leads to the unfair acquital of the Board of directors for their misconduct which contributes to the loss of the company (the default of the company). Then, how to determine the faults of the board of directors which leads to the default of the company? Furthermore, how is the mechanism to held the responsibility of the board of directors in the case if the company goes default because of their fault? To answer that problem the writer has conducted researches with the normative juridical method with interviews as supporting data.

The writer obtains her law materials through the regulations, jurisprudence, and also other literatures in connection with this issue. Such is completed so to know that as long as the board of directors exercise its good intention pursuant to the principles of duty of care, duty of loyalty, and exercise its discretion according to the measurements it is given (intra vices) which can be found in the corporate law system, then it will be acquited. However, if the conduct of which can be proven otherwise that leads to the default of the company, then the board of directors can be personally held liable proportionallyby the verdict of the Commercial Court. Such is done to ensure the fair and balanced return of payment from the debtors to the creditors."

"Skripsi ini membahas mengenai kewenangan yang dimiliki oleh Kurator dalam mengambilalih harta dari pihak ketiga yang berada di atas tanah boedel pailit serta kewenangannya dalam mengakhiri perjanjian sewa-menyewa dan hak pengelolaan tanah secara sepihak. Tesis ini menggunakan penelitian yuridis normatif karena menitikberatkan pada penelitian kepustakaan yang intinya meneliti asas-asas hukum, sistematis hukum, dan sinkronisasi hukum dengan cara menganalisanya. Data yang diperoleh dianalisis dengan menggunakan metode deskriptif kualitatif. Pada akhirnya, Peneliti memperoleh kesimpulan bahwa putusan tidak sesuai dengan UUK-PKPU dan harta pihak ketiga tetap termasuk ke dalam boedel pailit sehingga kepengurusannya dapat diambilalih oleh Kurator.

---

This thesis discussed about Curator's authorities in taking over assets of third party which were built above the bankruptcy land owned by a bankrupt debtor and also the authority to make unilateral termination of rent agreement with land management rights in it. Furthermore, this thesis uses normative legal research because it focuses on the research literature that examines the core principles of law, the law systematically, and the synchronization of the law by analyzing them. The data obtained were analyzed using qualitative descriptive methods. Researcher came to conclusions that the decision of Supreme Court is not in accordance with Bankruptcy Act and the assets of third party are included in bankrupt assets, therefore they can be taken over by Curators."