Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Pembangunan rumah susun merupakan salah satu solusi permasalahan akan sempitnya areal permukiman di perkotaan, tetapi memerlukan dana yang cukup besar. Di kalangan developer berkembang kebiasaan memasarkan rumah susun terlebih dahulu sebelum selesai dibangun, bahkan ketika dalam tahap perencanaan. Dengan demikian, konsumen yang berminat harus memberikan uang muka sebagai dana awal pembangunan rumah susun kepada developer. Hal ini bertentangan dengan Pasal 18 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, yaitu bahwa rumah susun baru boleh dipasarkan apabila sudah memperoleh izin layak huni. Selain itu, praktik demikian berakibat pada implementasi hukum yang tidak jelas bagi konsumen dan banyaknya perbuatan curang lainnya yang dilakukan developer. Untuk mengantisipasinya, Pemerintah mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11 tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang melegalisasi perikatan jual beli pendahuluan dan memberikan perlindungan hukum bagi konsumen maupun developer. Akan tetapi, keputusan tersebut belum menjamin adannya perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen. Apa lagi adanya realitas bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun (PPJBSRS) tersebut berbentuk suatu klausula baku yang lebih mengutamakan kepentingan developer. Hal ini akibat ketidaktegasan Undang-undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai larangan pencantuman klausula baku. Berdasarkan realitas tersebut, PPJB-SRS belum menjamin adanya perlindungan hukum bagi konsumen, sehingga perlu dipikirkan upaya tegas untuk melindungi konsumen. Upaya tersebut dilakukan antara lain dengan melakukan perbaikan atas peraturan yang mengatur kegiatan jual beli SRS, yang menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."

"Akhir-akhir ini dapat dilihat semakin banyaknya pembangunan rumah susun dan kenyataan bahwa rumah susun sudah diterima oleh masyarakat baik sebagai hunian maupun non hunian. Hal tersebut memberikan kesempatan kepada pada pengusaha atau developer untuk mengembangkan bisnisnya dalam bidang pembangunan rumah susun untuk hunian (apartemen) maupun non hunian seperti perkantoran atau pertokoan. Dengan dikeluarkannya Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun yang diikuti dengan peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, segala sesuatu yang menyangkut rumah susun yang semula diragukan telah memperoleh kepastian berupa ketentuan undang-undang. Undang-undang tersebut memuat ketentuan-ketentuan yang mengatur syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh developer sebelum dapat menjual satuan-satuan rumah susun tersebut, yang bertujuan untuk melindungi kepentingan konsumen. Tetapi dalam prakteknya, satuan-satuan rumah susun tersebut sudah mulai dijual sebelum bangunan rumah susun selesai secara keseluruhan, bahkan sebelum bangunan rumah susun itu ada, dengan mengadakan perjanjian pengikatan jual beli terlebih dahulu. Dengan praktek jual beli yang demikian, sudah jelas tidak memberikan perlindungan yang memadai bagi konsumen. Mengingat keadaan tersebut, sudah selayaknya dipikirkan suatu upaya dalam memberikan perlindungan bagi konsumen. Kiranya masih diperlukan seperangkat peraturan perundangan yang mengatur mengenai kegiatan jual beli satuan rumah susun tersebut dengan menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."

"Dalam rangka penjualan rumah susun atas satuan-satuan rumah susunnya, dewasa ini banyak dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengikatan jual bell satuan rumah susun. Hal ini dilakukan karena Undang-Undang Nomor I6 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Undang Undang Rumah Susun) menetapkan persyaratan bagi rumah susun sebelum dapat diperjualbelikan. Pada prakteknya, dengan alasan ekonomis penjualan unit-unit satuan rumah susun sudah dilakukan, walaupun belum memenuhi persyaratan sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Rumah Susun, yaitu dengan cara membuat perjanjian pengikatan jual beli.Perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun ini pada umumnya sudah dibuat dalam bentuk standar (Kontrak Standar) yang sudah ditentukan oleh pihak pengembang selaku penjual. Konsumenlpembeii tinggal menyetujui atau tidak, tanpa bisa menegosiasikan isi perjanjian sesuai kehendak para pihak. Apabila setuju, "take it", tetapi kalau tidak setuju "just leave it".Kontrak standar yang dibuat secara sepihak oleh pengembang yang mempunyai kedudukan lebih dominan tersebut seringkali memuat klausula-klausula yang sudah baku yang isinya lebih mengakomodir kepentingan pelaku usaha (dalam hal ini pengembang/penjual), tetapi mengeliminir kepentingan pihak konsumen/pembeli, sehingga pihak konsumen dirugikan.Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (Undang-Undang Perlindungan Konsumen), pada dasarnya sudah mengatur mengenai ketentuan klausula baku (dalam Pasal 18). Namun dalam pelaksanaannya, klausula-klausula baku yang dimuat dalam perjanjian pengikatan jual beli, khususnya pengikatan jual bell satuan rumah susun masih melanggar ketentuan baku sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen."

"Penulisan bertujuan memberikan gambaran yang jelas mengenai masalah perjanjian baku sepihak, yaitu bagaimana pengaturannya menurut hukum perjanjian Indonesia dan pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun, serta bagaimana pelaksanaannya dalam praktik ditinjau dari segi hukum perlindungan hukum bagi konsumen. Metode yang digunakan adalah metode kepustakaan dan penelitian lapangan dengan teknik wawancara. Pembahasan skripsi tentang perjanjian baku sepihak yang merupakan perjanjian yang telah dipersiapkan oleh pihak pengusaha dengan syarat-syarat baku dan konsumen hanya menyetujui atau tidak. Perjanjian baku sepihak biasanya digunakan pada suatu transaksi bisnis, termasuk dalam perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun. Perjanjian baku sepihak tersebut berisi klausul eksonerasi yang berupa pembatasan tanggung jawab pengusaha pembangunan rumah susun. Setelah dilakukan analisa kasus ternyata klausul eksonerasi merugikan konsumen."

"Skripsi ini membahas tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli menurut UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun khususnya Pasal 43 ayat (2) huruf c, dimana dalam pasal ini lebih menekankan secara jelas dan tegas akibat hukum yang akan dihadapi oleh pihak pengembang atau developer bila dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tidak sesuai dengan ketentuan yang ada dalam pasal tersebut diatas maka dikenakan sanksi pidana dan admistratif bagi pihak yang melanggar ketentuan tersebut. Walaupun dalam PPJB tersebut pihak pengembang (developer) membuat suatu klausula atau pasal pengabaian untuk menghindarkan pasal 43 ayat (2) huruf c maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut melanggar UU Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 karena UU ini bersifat Imperatif atau bersifat memaksa sehingga akibat hukum yang timbul adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam hal ini pihak developer dengan pembeli satuan rumah susun batal demi hukum yang memiliki akibat tidak adanya hak dan kewajiban yang timbul dari para pihak yang membuat perjanjian tersebut. Sehingga secara otomatis para pihak yang merasa dirugikan tidak dapat mengajukan tuntutan ke pengadilan. Selain itu dalam Pasal 18 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen memberikan akibat hukum yang sama dengan UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun apabila klausula baku yang melanggar Pasal 18 ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.

---

This paper discusses about Conditional Sale and Purchase Agreement as defined by Law No. 20 of 2011 on Apartment specifically Article 43 paragraph (2) letter c, upon which it focuses clearly and strictly on the legal consequences to the developer which may arise from non-compliance with the provisions of the article which include criminal and administrative penalty against the defaulting party. Although Conditional Sale and Purchase Agreement allows the developer to make a clause or article on waiver of Article 43 paragraph (2) letter c, the Conditional Sale and Purchase Agreement is contrary to the Apartmen Law No. 20 of 2011 as it is imperative or coercive, thus, as a legal consequence, agreement entered into by the parties, the developer and purchaser of apartment unit, will be rendered null and void, thus depriving the rights and obligations of the parties to the agreement. The affected parties may consequently institute claims to the court. In addition, Article 18 paragraph (3) UU No. 8 of 1999 on Consumer Protection provides the same legal consequence as those imposed by Law No. 20 of 2011 on Apartmen Law if the standard clause which is in conflict with Article 18 paragraph (1) and paragraph (2) is rendered null and void."

"Dewasa ini dalam daerah perkotaan untuk mengatasi masalah penyediaan lahan untuk membangun perumahan, oleh perusahaan pengembang telah dibangun rumah susun (kondominiun). Tawaran akan rumah susun ini telah mendapat sambutan yang sangat bagus dari masyarakat perkotaan sebagai konsumen, sehingga para pengusaha pengembang telah dapat melakukan transaksi dengan konsumen meskipun satuan rumah susun tersebut belum dibangunnya, dan hal ini telah menimbulkan banyak permasalahan, karena di dalam Undangundang nomor 16 tahun 1985, tentang rumah susun, diatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapat izin layak huni dari pemerintah.Terhadap permasalahan ini, untuk dapat melakukan transaksi antara perusahaan pengembang dengan pembeli, maka dilakukanlah suatu terobosan hukum, yaitu dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli, dimana para pihak mengikatkan diri untuk melakukan jual beli pada saat yang diperjanjikan.Dalam praktek banyak terjadi permasalahan ketika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya, dan biasanya yang dirugikan adalah calon pembeli sebagai konsumen pada pihak yang lemah. Sehingga timbul permasalahan yang memerlukan suatu pembahasan yaitu, apakah perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun tersebut bertentangan dengan Undang-undang Rumah Susun? dan juga sejauh manakah calon pembeli sebagai konsumen mendapat jaminan kepastian hukum dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut? Dalam kenyataannya perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun, belum dapat memberikan jaminan yang cukup terhadap konsumen.Peraturan yang ada terkesan tidak cukup memperhatikan asas-asas perlindungan konsumen yang termuat dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen. Jadi sangat disarankan agar peraturan tentang pedoman perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. I/KpS/1994/ diperbaharui kembali, sehingga aturan-aturannya lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi konsumen."

"Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985, tentang rumah susun, telah mengatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapatkan izin layak huni dari pemerintah, akan tetapi untuk memudahkan developer mendapatkan dana selain dari perbankan, diperbolehkan milakukan penjualan sebelum rumah susun selesai dibangun, dalam pelaksanaannya dilakukan dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun antara penjual (developer) dan pembeli dimana para pihak mengikatkan diri untuk melaksanakan jual beli pada saat tertentu yang diperjanjikan.Mengingat besarnya resiko penjualan seperti ini, maka pemerintah membuat suatu pedoman perikatan jual bell satuan rumah susun yang dimuat dalam bentuk lampiran suatu Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor l/Kpts11994, sejauh mana pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun ini dilaksanakan dalam praktek, dalam hal ini timbul suatu permasalahan yang memerlukan pembahasan, yakni: 1. Apakah format akta perjanjian pengikatan jual bell satuan rumah susun yang sering digunakan sekarang ini telah mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara penjual dan pembeli; 2. Apakah perjanjian tersebut telah dapat memberikan jaminan kepastian hukum bagi calon pembeli?Dari penelitian yang dilakukan, dengan menggunakan metode penelitian normatif dan kepustakaan, hasil penelitian bersifat deskriptif, analitis dan evaluatif dapat diambil kesimpulan bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yang ditemukan dalam praktek sekarang ini tidak mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara penjual dan pembeli juga tidak menjamin kepastian hukum bagi pembeli.Jadi disarankan agar pedoman yang selama ini hanya berbentuk lampiran Keputusan Mentezi ditingkatkan menjadi peraturan pemerintah atau Undang-Undang dengan menambah ketentuan mengenai sanksi, serta dituntut peran notaris memperhatikan klausul-klausul penting dalam perjanjian, dan agar dibuat dalam bentuk akta notaris atau minimal dilegalisasi dihadapan notaris serta di daftarkan di departemeniinstansi terkait untuk lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi para pihak dalam perjanjian."

"Pembangunan rumah susun merupakan Salah satu altemnatif pemecahan masalahkebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlahpenduduknya terus meningkat dan jumlah tanah yang sangat terbatas, karenapembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah. Namun, dalamproses peralihan HMSRS terdapat pertentangan antara aspek hukum yang mengaturhal tersebut dengan apa yang terjadi dalam prakiek sehingga seringkali tindakandeveloper yang menyimpangi aturan UU No. 16 Tahun 1985 dan PP No. 4 Tahun1988 melemahkan Kedudukan pembeli HMSRS. Oleh karena itu diperlukanperlindungan hukum bagi para pihak dalam proses peralihan HMSRS sehingga dapat‘melindungi kepentingan para pihak. Permasalahan menarik untuk diangkat dalamskripsi ini adalah mengenai perlindungan hukum bagi para pihak dalam peralihanHak Milik-Atas Satuan Rumah Susun ditinjau dari segi tcori dan praktek. Tujuanpenulisan skripsi ini adalah untuk dapat mengetahui bagaimanakah prosedurperalihan HMSRS dengan meninjau pada seg! teori dan praktek yang terjadi di dalam‘masyarakat dan apakah bentuk perlindungan hukumn bagi para pihak yang melakukanperalihan HMSRS, Penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitiankepustakaan, data yang diperlukan adalah data sekunder yang diperoleh dengan carastudi dokumen dan wawancara kepada narasumber. Bentuk laporan penelitian adalahdeskriptif analitis. Berdasarkan hasil penelitian analisis data dapat disimpulkan bahwadalam. praktek peralihan HMSRS banyak tindakan developer yang. menyimpangietentuan yang diatur dalam aturan hukum rumah susun sehingga melemahkankedudukan_pembeli HMSRS, Maka, bentuk perlindungan hukum yang dapatdiberikan kepada pembeli HMSRS dalam proses peralihan HMSRS dengan developeradalah sebelum membeli HMSRS sebaiknya pembeli memeriksa status tanah rumahsusun terlebih dahulu serta dokumen-dokumen yang terkait dan pembeli juga harusmemperhatikan Klausul (isi) dalam PPJB yang anti akan ditandatanganinya untukmencegah adanya ketidakseimbangan kedudukan bagi para pihak yang seringkalilebih menguntungkan developer saja, Perlu diingat bahwa untuk memberikanperlindungan hukum Bagi para pihak tidak hanya pada proses peralihan HMSRSdalam akta jual beli saja tetapi juga harus member perlindungan hukum secarakeseluruhan baik dalam segi yuridis maupun dalam prakteknya, Selain itu, hal inimerupakan tugas pemerintah untuk memberi perlindungan hukum secara tegas olehpemerintah dalam melindungi hak-hak pembeli HMSRS dan perlu adanya kesadaranhukum bagi developer untuk mematuhi aturan hukum rumah susun."

"Perlindungan hukum adalah suatu upaya untuk menjaga kepentingan hukum seseorang dari suatu perbuatan yang dilakukan oleh orang lain maupun dari suatu kejadian yang dapat menimbulkan kerugian baik itu secara moral maupun materiil, dimana harus adanya peran aktif dari pihak konsumen itu sendiri, baik itu dilakukan sendiri maupun dengan bantuan pihak lain dan didukung dengan adanya perangkat hukum yang mengatur secara pasti dengan disertai sanksi yang tegas mengenai bagi para pelanggarnya. Bagaimana perlindungan hukum bagi para calon pembeli satuan rumah susun Condominium Rajawali yang ditinjau dari isi perjanjian pengikatan jual belinya merupakan masalah yang diteliti dalam tulisan ini. Analisis dilakukan secara kualitatif dan metode yang digunakan adalah penelitian kepustakaan dan penelitian wawancara. Pada kenyataannya perlindungan hukum terhadap calon pembeli satuan rumah susun Condominium Rajawali menurut isi perjanjian pengikatan jual belinya terdapat klausula-klausula yang sifatnya lebih menguntungkan bagi pihak developer sebagai subyek penyusun perjanjian yang secara bebas dan sepihak menentukan isi perjanjiannya. Dengan lemahnya kedudukan konsumen didalam perjanjian pengikatan jual belinya, hendaknya para konsumen mewaspadai terhadap upaya-upaya yang dapat merugikan pihak konsumen, untuk mengantisipasi hal tersebut maka harus ada peran aktif dari pihak konsumen untuk memahami isi dari perjanjian tersebut terlebih dahulu sebelum di tanda tangani, Berta mengetahui kredibilitas dari developer yang akan melaksanakan pembangunannya sehingga hal-hal yang dapat merugikan pihak konsumen di kemudian hari yang disebabkan oleh pihak developer dapat dihindari."