Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Tujuan Pembangunan nasional di negara kita adalah untuk mencapai kesejateraan rakyat secara adil dan merata. Tolak ukur kesejateraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan pokok manusia yaitu sandang/ pangan dan papan. Maka dari itu rakyat Indonesia sangat memnutuhan pembangunan perumahan sebagai sarana tempat tinggal. Mengingat jumlah penduduk yang terus bertambah dilain pihak tanah yang tersedia terbatas, maka pemerintah memikirkan jalan untuk memecahkan permasalahan tersebut yaitu dengan pembangunan secara bertingkat yang kita kenal dengan rumah susun. Mengingat pembangunan rumah susun memakan biaya yang sangat besar dan waktu yang lama dikarenakan prosedur yang berbelit-belit, maka pihak perusahaan perumahan dan pemukiman menganggap perlu mengadakan suatu upaya pengikatan untuk melakukan jual beli satuan rumah susun dikemudian dengan mengutip pembayaran terlebih dahulu. Hal ini dilakukan semata-mata untuk alasan ekonomis. Berdasarkan studi kepustakaan dan penelian lapangan, penulis berusaha untuk menelaah keberadaan serta kekuatan mengikatnya perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun tersebut, dengan mengambil studi kasus salah satu satuan rumah susun yang ada di Daerah Ibu Kota jakarta yaitu Satuan Rumah Susun Jakarta Golf Village. Maksud penulisan ini adalah agar kita dapat melihat sampai sejauh mana perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun melindungi kepentingan pihak calon pembeli. Hal ini didukung dengan lahirnya Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun."

"Dalam rangka penjualan rumah susun atas satuan-satuan rumah susunnya, dewasa ini banyak dilakukan dengan cara membuat perjanjian pengikatan jual bell satuan rumah susun. Hal ini dilakukan karena Undang-Undang Nomor I6 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Undang Undang Rumah Susun) menetapkan persyaratan bagi rumah susun sebelum dapat diperjualbelikan. Pada prakteknya, dengan alasan ekonomis penjualan unit-unit satuan rumah susun sudah dilakukan, walaupun belum memenuhi persyaratan sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Rumah Susun, yaitu dengan cara membuat perjanjian pengikatan jual beli.Perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun ini pada umumnya sudah dibuat dalam bentuk standar (Kontrak Standar) yang sudah ditentukan oleh pihak pengembang selaku penjual. Konsumenlpembeii tinggal menyetujui atau tidak, tanpa bisa menegosiasikan isi perjanjian sesuai kehendak para pihak. Apabila setuju, "take it", tetapi kalau tidak setuju "just leave it".Kontrak standar yang dibuat secara sepihak oleh pengembang yang mempunyai kedudukan lebih dominan tersebut seringkali memuat klausula-klausula yang sudah baku yang isinya lebih mengakomodir kepentingan pelaku usaha (dalam hal ini pengembang/penjual), tetapi mengeliminir kepentingan pihak konsumen/pembeli, sehingga pihak konsumen dirugikan.Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (Undang-Undang Perlindungan Konsumen), pada dasarnya sudah mengatur mengenai ketentuan klausula baku (dalam Pasal 18). Namun dalam pelaksanaannya, klausula-klausula baku yang dimuat dalam perjanjian pengikatan jual beli, khususnya pengikatan jual bell satuan rumah susun masih melanggar ketentuan baku sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen."

"Dewasa ini dalam daerah perkotaan untuk mengatasi masalah penyediaan lahan untuk membangun perumahan, oleh perusahaan pengembang telah dibangun rumah susun (kondominiun). Tawaran akan rumah susun ini telah mendapat sambutan yang sangat bagus dari masyarakat perkotaan sebagai konsumen, sehingga para pengusaha pengembang telah dapat melakukan transaksi dengan konsumen meskipun satuan rumah susun tersebut belum dibangunnya, dan hal ini telah menimbulkan banyak permasalahan, karena di dalam Undangundang nomor 16 tahun 1985, tentang rumah susun, diatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapat izin layak huni dari pemerintah.Terhadap permasalahan ini, untuk dapat melakukan transaksi antara perusahaan pengembang dengan pembeli, maka dilakukanlah suatu terobosan hukum, yaitu dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli, dimana para pihak mengikatkan diri untuk melakukan jual beli pada saat yang diperjanjikan.Dalam praktek banyak terjadi permasalahan ketika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya, dan biasanya yang dirugikan adalah calon pembeli sebagai konsumen pada pihak yang lemah. Sehingga timbul permasalahan yang memerlukan suatu pembahasan yaitu, apakah perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun tersebut bertentangan dengan Undang-undang Rumah Susun? dan juga sejauh manakah calon pembeli sebagai konsumen mendapat jaminan kepastian hukum dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut? Dalam kenyataannya perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun, belum dapat memberikan jaminan yang cukup terhadap konsumen.Peraturan yang ada terkesan tidak cukup memperhatikan asas-asas perlindungan konsumen yang termuat dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen. Jadi sangat disarankan agar peraturan tentang pedoman perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. I/KpS/1994/ diperbaharui kembali, sehingga aturan-aturannya lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi konsumen."

"ABSTRAKPerjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yang dilakukan olehcalon penjual dan calon pembeli dalam jual beli hak atas tanah karena terdapatsyarat yang belum dipenuhi oleh salah satu pihak sehingga jual beli dihadapanPejabat Pembuat Akta Tanah belum dapat dilakukan. Perjanjian Pengikatan JualBeli sangat penting untuk dilakukan agar dapat meminimalisir sengketa yangmungkin timbul selama angsuran berjalan. Sebaiknya Perjanjian Pengikatan JualBeli dibuat dalam bentuk Notariil sehingga dapat memberikan perlindunganhukum kepada para pihak sebagaimana kekuatan perlindungan hukum yangdimiliki oleh akta otentik dan juga para pihak dapat memberitahukan secara jelasmaksud dan tujuan dari dibuatnya perjanjian ini kepada Notaris sehingga isi dariPerjanjian Pengikatan Jual Beli dapat melindungi hak-hak dari para pihak danjuga para pihak dapat mengetahui dengan jelas kewajiban-kewajiban yang harusdilakukannya, yang mana hal ini tidak terdapat dalam Perjanjian Pengikatan JualBeli yang dibuat dibawah tangan khususnya yang dibuat oleh pihak Developer.Penelitian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif, juga denganmelalui wawancara kepada pihak Notaris dan developer di Jakarta.

---

Abstract Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) is an introductory agreement madeby and between the potential purchaser and potential buyer in the process of saleand purchase of right on land since there are still unfulfilled requirement by one ofparties so that the sale and purchase can?t be executed before the Land DeedOfficer. This Sale and Purchase Binding Agreement is very important to minimizethe potential dispute arising during the period of installment payment. It issuggested to prepare a Sale and Purchase Binding Agreement in form of Notarydeed to give legal protection to the parties as provided by an authentic deed andthe parties can clearly state the aim and objective of agreement so that the contentof Sale and Purchase Binding Agreement will involve rights and obligation of theparties which is not included in the Sale and Purchase Binding Agreementprivately made especially by the Developer. This research used juridical andnormative research method and interview with Notary Public and Developer inJakarta."

"ABSTRAKJual beli adalah perbuatan hukum yang sangat diminatisaat ini di masyarakat, karena jual beli terjadiberdasarkan perjanjian yang artinya hubungan hukum dalamjual beli didasarkan pada hukum perjanjian di mana penjualberjanji untuk menyerahkan barang dan pembeli berjanjiuntuk membayar harga barang dengan jumlah yang telahdisepakati. Unsur-unsur pokok perjanjian jual beli adalahbarang dan harga, di mana perjanjian jual beli itu sudahdilahirkan pada detik tercapainya sepakat mengenai barangdan harga, jika kedua belah pihak telah setuju tentangbarang dan harga maka lahirlah perjanjian jual beli yangsah. Karena jual beli berdasarkan pada hukum perjanjianmaka di dalam melakukan hubungan hukum para pihak harusmemperhatikan syarat-syarat sahnya perjanjian, yaitu :sepakat, cakap, hal tertentu dan causa/sebab yang halal.Untuk jual beli dengan objek tanah, setelah berlakunyaUndang-Undang Pokok Agraria (UUPA) harus dibuat dengan aktaotentik dan harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat AktaTanah (PPAT), namun dalam kenyataannya di masyarakat banyakditemukan jual beli dengan objek tanah tidak dilakukan dihadapan PPAT. Hal ini dikarenakan syarat-syarat materiildan syarat-syarat objektif untuk dilakukannya jual belitanah belum terpenuhi, sehingga jual beli yang seharusnyadilakukan dihadapan PPAT dilakukan sementara dihadapanNotaris dengan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) . Akta PJBini esensinya adalah jual beli tanah namun formatnya adalahbaru sebatas perjanjian akan jual beli. Hal inilah yangmenarik perhatian penulis untuk mengangkat permasalahanmengenai apa yang menjadi kendala sehingga tidak dapatdilakukannya jual beli tanah dihadapan PPAT dan bagaimanadengan kewajiban-kewajiban para pihak yang harus dipenuhidalam jual beli tanah. Untuk menunjang penulisan ini,penulis menggunakan penelitian hukum normatif dan mengambildata dari berbagai sumber yang ada hubungannya dengan .masalah yang dibahas. Adapun metode yang digunakan untukpengumpulan data dan bahan-bahan yang diperlukan digunakanmetode penelitian kepustakaan dan metode penelitianlapangan."

"Pembangunan rumah susun merupakan salah satu solusi permasalahan akan sempitnya areal permukiman di perkotaan, tetapi memerlukan dana yang cukup besar. Di kalangan developer berkembang kebiasaan memasarkan rumah susun terlebih dahulu sebelum selesai dibangun, bahkan ketika dalam tahap perencanaan. Dengan demikian, konsumen yang berminat harus memberikan uang muka sebagai dana awal pembangunan rumah susun kepada developer. Hal ini bertentangan dengan Pasal 18 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, yaitu bahwa rumah susun baru boleh dipasarkan apabila sudah memperoleh izin layak huni. Selain itu, praktik demikian berakibat pada implementasi hukum yang tidak jelas bagi konsumen dan banyaknya perbuatan curang lainnya yang dilakukan developer. Untuk mengantisipasinya, Pemerintah mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11 tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang melegalisasi perikatan jual beli pendahuluan dan memberikan perlindungan hukum bagi konsumen maupun developer. Akan tetapi, keputusan tersebut belum menjamin adannya perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen. Apa lagi adanya realitas bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun (PPJBSRS) tersebut berbentuk suatu klausula baku yang lebih mengutamakan kepentingan developer. Hal ini akibat ketidaktegasan Undang-undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai larangan pencantuman klausula baku. Berdasarkan realitas tersebut, PPJB-SRS belum menjamin adanya perlindungan hukum bagi konsumen, sehingga perlu dipikirkan upaya tegas untuk melindungi konsumen. Upaya tersebut dilakukan antara lain dengan melakukan perbaikan atas peraturan yang mengatur kegiatan jual beli SRS, yang menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."

"Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985, tentang rumah susun, telah mengatur bahwa satuan rumah susun hanya dapat dijual jika telah mendapatkan izin layak huni dari pemerintah, akan tetapi untuk memudahkan developer mendapatkan dana selain dari perbankan, diperbolehkan milakukan penjualan sebelum rumah susun selesai dibangun, dalam pelaksanaannya dilakukan dengan membuat perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun antara penjual (developer) dan pembeli dimana para pihak mengikatkan diri untuk melaksanakan jual beli pada saat tertentu yang diperjanjikan.Mengingat besarnya resiko penjualan seperti ini, maka pemerintah membuat suatu pedoman perikatan jual bell satuan rumah susun yang dimuat dalam bentuk lampiran suatu Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor l/Kpts11994, sejauh mana pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun ini dilaksanakan dalam praktek, dalam hal ini timbul suatu permasalahan yang memerlukan pembahasan, yakni: 1. Apakah format akta perjanjian pengikatan jual bell satuan rumah susun yang sering digunakan sekarang ini telah mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara penjual dan pembeli; 2. Apakah perjanjian tersebut telah dapat memberikan jaminan kepastian hukum bagi calon pembeli?Dari penelitian yang dilakukan, dengan menggunakan metode penelitian normatif dan kepustakaan, hasil penelitian bersifat deskriptif, analitis dan evaluatif dapat diambil kesimpulan bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun yang ditemukan dalam praktek sekarang ini tidak mengatur hak dan kewajiban yang seimbang antara penjual dan pembeli juga tidak menjamin kepastian hukum bagi pembeli.Jadi disarankan agar pedoman yang selama ini hanya berbentuk lampiran Keputusan Mentezi ditingkatkan menjadi peraturan pemerintah atau Undang-Undang dengan menambah ketentuan mengenai sanksi, serta dituntut peran notaris memperhatikan klausul-klausul penting dalam perjanjian, dan agar dibuat dalam bentuk akta notaris atau minimal dilegalisasi dihadapan notaris serta di daftarkan di departemeniinstansi terkait untuk lebih meningkatkan jaminan kepastian hukum bagi para pihak dalam perjanjian."