Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Penulisan bertujuan memberikan gambaran yang jelas mengenai masalah perjanjian baku sepihak, yaitu bagaimana pengaturannya menurut hukum perjanjian Indonesia dan pedoman perikatan jual beli satuan rumah susun, serta bagaimana pelaksanaannya dalam praktik ditinjau dari segi hukum perlindungan hukum bagi konsumen. Metode yang digunakan adalah metode kepustakaan dan penelitian lapangan dengan teknik wawancara. Pembahasan skripsi tentang perjanjian baku sepihak yang merupakan perjanjian yang telah dipersiapkan oleh pihak pengusaha dengan syarat-syarat baku dan konsumen hanya menyetujui atau tidak. Perjanjian baku sepihak biasanya digunakan pada suatu transaksi bisnis, termasuk dalam perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun. Perjanjian baku sepihak tersebut berisi klausul eksonerasi yang berupa pembatasan tanggung jawab pengusaha pembangunan rumah susun. Setelah dilakukan analisa kasus ternyata klausul eksonerasi merugikan konsumen."

"Pembangunan rumah susun merupakan salah satu solusi permasalahan akan sempitnya areal permukiman di perkotaan, tetapi memerlukan dana yang cukup besar. Di kalangan developer berkembang kebiasaan memasarkan rumah susun terlebih dahulu sebelum selesai dibangun, bahkan ketika dalam tahap perencanaan. Dengan demikian, konsumen yang berminat harus memberikan uang muka sebagai dana awal pembangunan rumah susun kepada developer. Hal ini bertentangan dengan Pasal 18 UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, yaitu bahwa rumah susun baru boleh dipasarkan apabila sudah memperoleh izin layak huni. Selain itu, praktik demikian berakibat pada implementasi hukum yang tidak jelas bagi konsumen dan banyaknya perbuatan curang lainnya yang dilakukan developer. Untuk mengantisipasinya, Pemerintah mengeluarkan Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11 tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang melegalisasi perikatan jual beli pendahuluan dan memberikan perlindungan hukum bagi konsumen maupun developer. Akan tetapi, keputusan tersebut belum menjamin adannya perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen. Apa lagi adanya realitas bahwa perjanjian pengikatan jual beli satuan rumah susun (PPJBSRS) tersebut berbentuk suatu klausula baku yang lebih mengutamakan kepentingan developer. Hal ini akibat ketidaktegasan Undang-undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai larangan pencantuman klausula baku. Berdasarkan realitas tersebut, PPJB-SRS belum menjamin adanya perlindungan hukum bagi konsumen, sehingga perlu dipikirkan upaya tegas untuk melindungi konsumen. Upaya tersebut dilakukan antara lain dengan melakukan perbaikan atas peraturan yang mengatur kegiatan jual beli SRS, yang menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."

"Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Indonesia selalu mengalami perkembangan seiring dengan pertumbuhan jumlah penduduk. Pertumbuhan penduduk telah mengakibatkan arus urbanisasi dari desa ke kota-kota besar yang mengakibatkan berkurangnya lahan untuk tempat hunian dan permukiman. Di kota-kota besar seperti Jakarta, Semarang, Surabaya, Bandung dan Medan untuk mencari tempat hunian yang aman dan nyaman sesuai Tata Ruang Kota sudah mengalami banyak kesulitan yang pada akhirnya penataan tempat hunian dan perumahan menjadi masalah besar dalam perencanaan pembangunan kawasan perkotaan. Untuk mengatasi kelangkaan tanah permukiman maka pemerintah mengeluarkan peraturan perundang-undangan tentang Rumah Susun yaitu UU No.16 Tahun 1985. UU Rumah Susun merupakan salah satu alternatif untuk mengatasi masalah penyediaan lahan permukiman dengan bentuk bangunan gedung bertingkat dengan harapan akan dapat memenuhi kebutuhan masyarakat tentang perumahan. Pemerintah melalui melalui UU No.4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman memberi kesempatan kepada Badan Usaha Milik Negara/Daerah maupun swasta untuk ikut aktif membantu pemerintah dalam pembangunan perumahan. Dan dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik telah memberikan kesempatan yang lebih luas dan dasar hukum yang kuat bagi penyediaan hunian dengan sistem sewa menyewa. Pemerintah DKI sebagai penanggungjawab terhadap penyediaan sarana Perumahan yang layak bagi masyarakat telah berusaha untuk mewujudkannya melalui pembangunan Rumah Susun di daerah-daerah kumuh yang terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah. Pemerintah Daerah DKI juga membentuk Badan Usaha Badan Milik Daerah (BUMD) yang bergerak di bidang properti dengan sistem sewa menyewa yang dikelola oleh PT Pulo Mas Jaya. Kewenangan yang diberikan oleh Pemda DKI kepada PT Pula Mas Jaya sebagai Badan Usaha menarik untuk dikaji secara hukum perihal perjanjian sewa menyewa antara Konsumen dengan PT Pulo mas Jaya sebagai Badan Usaha. Perjanjian ini akan berakibat hukum terhadap hak dan-kewajiban yang harus dilaksanakan oleh para pihak dan penyelesaian hukum yang dipakai untuk mengatasi permasalahan yang timbul apabila perjanjian tersebut kemudian hari terjadi sengketa."

"Penyediaan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah merupakan tanggung jawab Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau. Disahkannya Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah mengubah tugas dan wewenang Pemerintah Daerah yang berakibat terhadap pelaksanaan tanggung jawab Pemerintah tersebut. Penelitian ini membahas kewenangan Pemerintah Daerah sebelum dan sesudah berlakunya Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 serta bentuk pelaksanaan oleh Pemerintah Daerah untuk melaksanakan tanggung jawabnya. Metode Penelitian yang digunakan adalah metode penelitian hukum normatif yang disempurnakan dengan perbandingan contoh Badan/Lembaga yang ada di negara lain.Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa terdapat perubahan kewenangan Pemerintah Daerah akibat pembagian urusan kewenangan konkuren yang dapat menghambat penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Maka dari itu, perlu ada bentuk pelaksanaan untuk melengkapi peran Pemerintah Daerah dalam penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Bentuk pelaksanaan tersebut adalah dengan pembentukan dan/atau penunjukan Badan Pelaksana di tingkat Pusat dan Daerah. Tingkat Pusat dilakukan dengan melakukan penunjukan Perum Perumnas oleh Pemerintah Pusat dan di daerah dilakukan pembentukan atau penugasan Badan Pelaksana oleh pemerintah daerah dalam bentuk Badan Usaha Milik Daerah.

---

Provision of Houses for Low-Income Communities is the responsibility of the Central Government and Regional Governments so that people are able to live and inhabit decent and affordable homes. The enactment of Law Number 23 Year 2014 concerning Regional Government changed the duties and authority of the Regional Government which resulted in the implementation of the Government's responsibilities. This study discusses the authority of the Regional Government before and after the enactment of Law Number 23 Year 2014 and the form of implementation by the Regional Government to carry out its responsibilities. The research method used is a normative legal research method that is refined by comparing examples of agencies/institutions in other countries.The results of this study indicate that there is a change in the authority of the Regional Government due to the distribution of concurrent authority functions that can hinder the provision of housing for Low-Income Communities. Therefore, there needs to be a form of implementation to complement the role of the Regional Government in providing housing for Low-Income Communities. The form of implementation is the establishment and/or appointment of Implementing Agency at the Central and Regional levels. The Central Level is carried out by the appointment of Perum Perumnas by the Central Government and in the regions the establishment or assignment of the Implementing Agency by the regional government in the form of Regional Owned Enterprises."

"Laju urbanisasi yang tinggi menyebabkan rasio masyarakat yang status tempat tinggalnya overcrowded semakin meningkat di Perkotaan. Salah satu skema penyediaan hunian yang efisien, sehat dan dapat berkelanjutan yang telah banyak diterapkan di Negara lain adalah Public Private Partnership (PPP) atau diakomodasi dalam regulasi di Indonesia sebagai Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU). Hal tersebut sejalan dengan target Sustainable Development Goals (SDGs) Tahun 2030, khususnya Goal ke-11 yaitu mewujudkan perkotaan dan kawasan permukiman yang inklusif, aman, berketahanan, dan berkelanjutan Namun demikian, sampai saat ini skema KPBU Perumahan belum pernah terlaksana di Indonesia. Untuk itu, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan investasi pola ini dari sisi Pemerintah maupun Badan Usaha.Kelayakan investasi dilakukan dalam 3 tahap, tahap pertama adalah kelayakan investasi dari sisi Badan Usaha dengan indikator layak berdasarkan rasio Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 3,95x, Net Present Value (NPV) sebesar Rp32,7miliar, Internal Rate of Return (IRR) sebesar 13,22% per tahun dan payback period selama 9 tahun dengan masa konsesi 20 tahun. Tahap kedua, dari sisi Pemerintah diperoleh hasil layak berdasarkan present value dari nilai anggaran untuk dukungan fasilitas sebesar Rp131 miliar yang mana lebih kecil dibandingkan dengan present valuealokasi anggaran untuk membangun dan mengelola sendiri. Tahap ketiga dilakukan dengan analisis ekonometrik sebagai pertimbangan dalam penentuan sasaran kebijakan. Hasil regresi menunjukkan bahwa hunian overcrowdeddan status tempat tinggal memiliki hubungan yang signifikan dengan tingkat keluhan kesehatan masyarakat.

---

Urbanization has driven up the overcrowding house in the urban area. There is a need to provide efficient, healthy and sustainable housing provision scheme especifically for low-income communities (MBR). This is in line with the target of the 2030 Sustainable Development Goals (SDGs), specifically the 11th Goal, which is to manage cities that are inclusive, safe, resilient, and sustainable. One of the scheme that has been widely applied is Public Private Partnership (PPP) for affordable housing. However, the legal framework for PPP or called KPBU for infrastructure in Indonesia has already set up but not yet implemented for affordable housing project.

The study analyzes the investment feasibility of the PPP for affordable housing in Indonesia. The study consist of three stages of analysis; the first stage is feasibility from private sector perspective that obtained a feasible result with a Benefit Cost Ratio of 3.95x, Net Present Value of IDR 32.7 billion, Internal Return Rate of 13.22% per annum and 9-year payback period with a concession period of 20 years. The second stage is feasibility analysis from Public perspective, obtained a feasible result with the present value of the money for supporting the KPBU project IDR131 billion. This cost is smaller than the present value of the budget allocation if government built and managed by itself. The third stage is carried out by econometric analysis as a consideration in determining policy targets with the results of the variable overcrowded and occupancy status have correlated significantly on the health level experienced by society."

"Akhir-akhir ini dapat dilihat semakin banyaknya pembangunan rumah susun dan kenyataan bahwa rumah susun sudah diterima oleh masyarakat baik sebagai hunian maupun non hunian. Hal tersebut memberikan kesempatan kepada pada pengusaha atau developer untuk mengembangkan bisnisnya dalam bidang pembangunan rumah susun untuk hunian (apartemen) maupun non hunian seperti perkantoran atau pertokoan. Dengan dikeluarkannya Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun yang diikuti dengan peraturan pelaksanaannya yaitu Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, segala sesuatu yang menyangkut rumah susun yang semula diragukan telah memperoleh kepastian berupa ketentuan undang-undang. Undang-undang tersebut memuat ketentuan-ketentuan yang mengatur syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh developer sebelum dapat menjual satuan-satuan rumah susun tersebut, yang bertujuan untuk melindungi kepentingan konsumen. Tetapi dalam prakteknya, satuan-satuan rumah susun tersebut sudah mulai dijual sebelum bangunan rumah susun selesai secara keseluruhan, bahkan sebelum bangunan rumah susun itu ada, dengan mengadakan perjanjian pengikatan jual beli terlebih dahulu. Dengan praktek jual beli yang demikian, sudah jelas tidak memberikan perlindungan yang memadai bagi konsumen. Mengingat keadaan tersebut, sudah selayaknya dipikirkan suatu upaya dalam memberikan perlindungan bagi konsumen. Kiranya masih diperlukan seperangkat peraturan perundangan yang mengatur mengenai kegiatan jual beli satuan rumah susun tersebut dengan menitikberatkan pada segi perlindungan hukum bagi konsumen."

"Harga Jual rumah siap huni yang tidak sebandingdengan tingkat daya beli masyarakat mengakibatkansebagian besar masyarakat Indonesia tidak dapat memenuhikebutuhannya akan tempat tinggal. Untuk memudahkanmasyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan rumah siap hunimaka industri perbankan menyediakan jasa perbankan berupaKredit Pemilikan Rumah (KPR) yang memungkinkan masyarakatmembeli rumah dengan cara angsuran. Akan tetapi KPR yangberjangka waktu panjang berpotensi menyebabkan mismatchfunding pihak bank pemberi kredit. Hal ini disebabkankarena bank pemberi kredit memperoleh pemasukan darikredit jangka pendek yang dihimpun bank melalui jasaperbankan konvensional seperti tabungan, giro dandeposito. Untuk mengatasi mismatch funding tersebut, makadigunakanlah lembaga Pembiayaan Sekunder Perumahan atauSecondary Mortgage Facility (SMF) sebagai alternatifsumber dana perbankan untuk pembiayaan KPR. SMF sendiriadalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangkamenengah dan/atau panjang kepada Kreditor Asal denganmelakukan Sekuritisasi. Pelaksanaan SMF tersebut ternyatabelum dapat terwujud karena terbentur beberapapermasalahan yaitu apakah perikatan yang timbul dalampelaksanaan SMF telah sesuai dengan syarat-syarat sahnyaperjanjian dalam KUH Perdata, apakah regulasi hukum tanahkhususnya pendaftaran tanah dapat mengakomodirperpindahan EBA dari satu investor ke investor lainnyadan apakah KPR yang hanya dijaminkan dengan SKMHT dapatdikonversi menjadi EBA dalam proses sekuritisasi SMF?Jawaban atas permasalahan tersebut adalah perikatan yangtimbul dalam pelaksanaan SMF telah memenuhi syarat-syaratsahnya perikatan seperti diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata. Hanya yang perlu diperhatikan, peralihan piutangdari originator kepada issuer harus dilakukan secaracessie. Regulasi hukum pertanahan khususnya pendaftarantanah dapat menghambat pelaksanaan SMF karena prosespendaftaran tanah saat ini masih dilakukan warkat perwarkat. Solusinya dengan memanfaatkan wali amanat sebagailembaga penitipan kolektif. Sedangkan KPR yang dijamindengan SKMHT tidak dapat dikonversi menjadi EBA, sehinggadiperlukan standarisasi KPR."