Hasil Pencarian  ::  Simpan CSV :: Kembali

"Keterbatasan lahan dan kebutuhan vital rakyat akan perumahan mendorong pembangunan rumah susun saat ini berkembang dengan pesat di kota-kota besar khusunya di DKI Jakarta. Rumah susun dengan fasilitas dan dan spesifikasi unit yang dibangun dengan standar menengah keatas lebih popular dengan sebutan apartemen oleh masyarakat luas. Apartemen dibangun oleh developer dan berpindah haknya kepada pembeli melalui serangkaian proses jual beli. Pada kebanyakan apartemen yang dibangun di Jakarta rangkaian proses jual beli tersebut telah dimulai bahkan sebelum apartemen itu mulai dibangun sehingga diperlukan pengikatan jual beli sebelum dilaksanakan jual beli. Demikian pula pada Apartemen Maple Park Jakarta Utara. Proses jual beli pada Apartemen Maple Park Jakarta Utara didahului oleh penandatangan perjanjian pengikatan jual beli apabila calon pembeli telah membayar harga pengikatan minimal dua puluh persen dari seluruh harga pengikatan. Kemudian apabila calon pembeli ingin menempati unit yang dipesannya namun ia belum melunasi harga pengikatan maka harus menandatangani perjanjian pinjam pakai.Untuk menganalisa permasalahan tersebut dilakukan penelitian dengan metode deskriptif analitis dan data yang di peroleh dianalisis dengan pendekatan kualitatif. Penjualan satuan rumah susun sebelum diperoleh ijin layak huni adalah melanggar pasal 18 undang-undang rumah susun nomor 16 tahun 1985 namun dalam kepmen negara perumahan rakyat nomor 11/KPTS/1994 mengatur bahwa jual beli tetap dapat dilaksanakan namun dengan didahului pengikatan jual beli. Penggunaan perjanjian pinjam pakai dalam proses jual beli pada Apartemen Maple Park tersebut tidak tepat karena tidak sesuai dengan pasal 1740 Kitab Undang-Undang Perdata yang mendefinisikan bahwa pinjam pakai adalah perjanjian sepihak dimana pihak yang satu menyerahkan penguasaan atas suatu barang secara cumacuma sedangkan pada perjanjian pinjam pakai Apartemen Maple Park mensyaratkan bahwa selama pinjam pakai berlangsung calon pembeli harus melunasi angsuran kepada developer.

---

Limited land and vital needs of the people for residential units will encourage the development of residential flats is currently growing rapidly in big cities especially in DKI Jakarta. Flats with facilities and specification units are built with high standards and above is more popular as the apartment by the public. Apartments built by developers and move its right to the buyer through a series of buying and selling process. In most apartments are built in Jakarta a series of buying and selling process has been started even before the apartment was built so it is necessary in the binding sales and purchase prior to the sale and purchase. Likewise, at Maple Park Apartments in North Jakarta. The process of buying and selling at Maple Park Apartments in North Jakarta is preceded by the signing of the sales and purchase agreement if the prospective buyer has paid the price of the binding of at least twenty percent of the total price of the binding. Then, when prospective buyers want to occupy the unit had ordered but not yet paid the redemption price he had to sign a lend use agreement.To analyze these problems is descriptive analytical research method and data obtained were analyzed using a qualitative approach. Sales of apartment units before a suitable for habitation permit is obtained is violating article 18 of law number 16 in 1985 flats but the secretary of public housing decree number 11/KPTS/1994 states that the sale and purchase can still be yet to be preceded in the purchase by binding sale and purchase agreement. Use of lend use agreements in the process of buying and selling at Maple Park Apartments are not appropriate because it is not in accordance with article 1740 Book of Civil Law which defines that lend use is a unilateral agreement whereby one party that gave possession of the goods free of charge while in agreement Maple Park Apartments lend use requires that lend use during ongoing prospective buyer must repay the installments to the developer."

"Perkembangan rumah susun atau apartemen di Indonesia, khususnya di kotakota besar seperti Jakarta, amatlah pesat pada awal dasa warsa 90-an. Ini terjadi karena situasi dan kondisi yang ada di kota-kota besar, di mana lahan yang tersedia atau masih kosong semakin sempit. Oleh karena itu dilakukan upaya untuk menggunakan lahan yang semakin langka itu semaksimal dan seefisien mungkin, yaitu dengan cara mendirikan bangunan secara vertikal seperti rumah susun atau apartemen. Upaya ini juga memacu para developer rumah susun untuk mencari cara agar dapat membangun rumah susun secara maksimal dan menguntungkan. Salah satu caranya adalah praktek pre-project selling, yaitu pemasaran satuan rumah susun yang belum dibangun atau masih dalam proses pembangunan dengan cara mengutip terlebih dahulu uang tanda jadi yang dapat diperhitungkan sebagai uang muka, yang diangsur selama masa konstruksi rumah susun yang bersangkutan. Tujuannya adalah untuk menghimpun dana dari pembeli, mengurangi jumlah kredit pada bank, sekaligus memperkecil resiko tidak terjualnya unit satuan rumah susun yang telah dibangun karena pembelinya sudah jelas. Tujuan ini direalisir dengan tetap mengacu pada peraturan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-undang no. 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun, yang dalam salah satu pasalnya yaitu pasal 18 UURS menyatakan bahwa satuan rumah susun yang dapat dijual untuk dihuni adalah satuan rumah susun yang sudah selesai dibangun dan telah memperoleh surat izin layak huni dari Pemerintah Daerah. Dengan demikian, bagaimanakah dengan praktek pre-project selling jika dilihat dari pengertian pasal 18 UURS tersebut? Dan satu hal lagi, jika sebelumnya telah disebutkan beberapa keuntungan yang diperoleh oleh developer dari praktek pre-project selling, bagaimanakah halnya dengan konsumen atau calon pembeli?"

"ABSTRAKTesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun atau apartemenyang dilakukan berdasarkan sistem off-plan, yaitu suatu sistem yang memungkinkanadanya jual beli secara pesan lebih dahulu atas satuan rumah susun sebelumpembangunannya selesai yang tertuang dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli.Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dengan pendekatan kualitatif,sehingga penelitian ini dapat memberi analisa mengenai besarnya risiko danpermasalahan yang dapat terjadi sebagai akibat dari pemasaran/penjualan satuanrumah susun yang dilakukan berdasarkan sistem pemasaran/penjualan secara off-plan,khususnya permasalahan yang terjadi pada penjualan satuan rumah susun diapartemen X, Jakarta Utara yang dilakukan dengan cara off-plan. Hasil penelitianmenyarankan bahwa penjualan secara off-plan, dapat dilakukan dalam jual belisatuan rumah susun menurut hukum tanah yang berlaku di Indonesia karena sistempenjualan secara off-plan, sifatnya hanya sebagai perjanjian pendahuluan, yangberpedoman pada suatu Keputusan Menteri asalkan perjanjian pendahuluan tersebutjangan dijadikan dasar bagi pemindahan hak atas satuan rumah susun yangbersangkutan karena dalam hal ini pemindahan haknya belum terjadi, oleh karenanyahal tersebut tidak bertentangan dengan hukum tanah yang berlaku di Indonesia,khususnya tentang jual beli tanah. Oleh sebab itu, sebaiknya pengaturan dan maksudyang tercantum dalam Keputusan Menteri tersebut dimasukan ke dalam batang tubuhundang-undang yang mengatur mengenai rumah susun agar pengaturannya menjadilebih tegas.

---

ABSTRACTThis thesis discusses about the selling of a condominium per unit or apartmentwhich is done based on off-plan system that is a system that makes it possible ofbuying and selling with an advance order of a condominium per unit before it is beingbuilt and it is consisted in a Preliminary Purchase Agreement. This research is usingnormative method with qualitative approach, thus this research can obtain an analysisof how big are the risks and the problems possible to happen using theselling/marketing with an off-plan system of a condominium per unit, particularlyproblems that arise from selling a condominium per unit in apartment X, NorthJakarta with an off-plan system. The result of this research suggested that an off-planselling system could be done in a buying or selling of a condominium per unit inaccordance with the land agreement in Indonesia, because an off-plan selling systemis only an advance agreement based on Minister’s Judgment, if only that advanceagreement would not become a basic for a transfer privilege of a condominium perunit because in this case the transfer privilege has not been occurred, therefore thismatter is in favor of the land agreement in Indonesia, particularly in buying andselling of the land. Consequently, a control and intentions in Minister’s judgment isbetter off included in the body of constitution regarding a condominium so that theregulation is more determined"

"Tesis ini membahas mengenai penjualan satuan rumah susun atau apartemen yang dilakukan berdasarkan sistem off-plan, yaitu suatu sistem yang memungkinkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu atas satuan rumah susun sebelum pembangunannya selesai yang tertuang dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli. Penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dengan pendekatan kualitatif, sehingga penelitian ini dapat memberi analisa mengenai besarnya risiko dan permasalahan yang dapat terjadi sebagai akibat dari pemasaran/penjualan satuan rumah susun yang dilakukan berdasarkan sistem pemasaran/penjualan secara off-plan, khususnya permasalahan yang terjadi pada penjualan satuan rumah susun di apartemen X, Jakarta Utara yang dilakukan dengan cara off-plan. Hasil penelitian menyarankan bahwa penjualan secara off-plan, dapat dilakukan dalam jual beli satuan rumah susun menurut hukum tanah yang berlaku di Indonesia karena sistem penjualan secara off-plan, sifatnya hanya sebagai perjanjian pendahuluan, yang berpedoman pada suatu Keputusan Menteri asalkan perjanjian pendahuluan tersebut jangan dijadikan dasar bagi pemindahan hak atas satuan rumah susun yang bersangkutan karena dalam hal ini pemindahan haknya belum terjadi, oleh karenanya hal tersebut tidak bertentangan dengan hukum tanah yang berlaku di Indonesia, khususnya tentang jual beli tanah. Oleh sebab itu, sebaiknya pengaturan dan maksud yang tercantum dalam Keputusan Menteri tersebut dimasukan ke dalam batang tubuh undang-undang yang mengatur mengenai rumah susun agar pengaturannya menjadi lebih tegas.

---

This thesis discusses about the selling of a condominium per unit or apartment which is done based on off-plan system that is a system that makes it possible of buying and selling with an advance order of a condominium per unit before it is being built and it is consisted in a Preliminary Purchase Agreement. This research is using normative method with qualitative approach, thus this research can obtain an analysis of how big are the risks and the problems possible to happen using the selling/marketing with an off-plan system of a condominium per unit, particularly problems that arise from selling a condominium per unit in apartment X, North Jakarta with an off-plan system. The result of this research suggested that an off-plan selling system could be done in a buying or selling of a condominium per unit in accordance with the land agreement in Indonesia, because an off-plan selling system is only an advance agreement based on Minister’s Judgment, if only that advance agreement would not become a basic for a transfer privilege of a condominium per unit because in this case the transfer privilege has not been occurred, therefore this matter is in favor of the land agreement in Indonesia, particularly in buying and selling of the land. Consequently, a control and intentions in Minister’s judgment is better off included in the body of constitution regarding a condominium so that the regulation is more determined."

"Pembangunan rumah susun merupakan salah satu jalan keluar dari masalah keterbatasan lahan untuk perumahan yang biasa terjadi di kota-kota besar, seperti Jakarta. Krisis ekonomi dan moneter yang menimpa Indonesia sejak pertengahan tahun 1997 lalu telah menimbulkan ketidakpercayaan masyarakat terhadap mata uang rupiah Nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika merosot sangat tajam, dimana dampaknya terasa di berbagai sektor, termasuk. sektor properti Pasar properti, khususnya apartemen,mengalami penurunan permintaan, yang pada akhirnya menyebabkan terhentinya pembangunan oleh pihak pengembang. Selain itu, masalah yang timbul karena perubahan nilai tukar rupiah tersebut pada pasar apartemen adalah adanya pembatalan pembelian oleh konsumen yang sudah tidak mampu lagi membayar harga jual unit apartemen yang dibelinya, yang pada umumnya menggunakan mata uang dolar Amerika. Pengaruh perubahan nilai tukar rupiah terhadap pelaksanaan : 1. jual beli satuan rumah susun ini dapat menimbulkan perselisihan antara pengembang dan konsumen, yang dapat berlangsung berkepanjangan sampai ke pengadilan. Dalam hal terjadinya perubahan nilai tukar rupiah ini ada banyak pihak yang menyatakan bahwa hal tersebut termasuk dalam keadaan memaksa (force majeur), namun hendaknya Pemerintah segera · memberikan kepastian hukum atas hal tersebut, agar keadaan seperti itu tidak disalah gunakan untuk kepentingan pihak tertentu yang dapat merugikan kepentingan pihak lain."

"Tesis ini membahas mengenai aspek hukum dalam pembangunan rumah susun dan jual beli satuan rumah susun pada rumah susun yang dikembangkan oleh Pengembang "A". Dibahas mengenai kepatuhan Pengembang "A" dalam mengikuti persyaratan teknis dan administratif yang ditentukan peraturan perundang-undangan dalam membangun rumah susun, cara penjualan satuan rumah susun yang dilakukan oleh Pengembang "A" dengan pemesanan terlebih dahulu dan pengikatannya dengan perjanjian akan jual beli, serta mengenai tanggung jawab Pengembang "A" sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara dan kewajibannya membentuk perhimpunan penghuni yang sebenarnya.

---

The focus of this thesis is the analysis of legal aspect in the development of apartment buildings by Developer "A" and its units sale-purchase to the consumers. Described here are the obedience level of Developer "A" in following the terms of technical and administrative requirements determined by the regulations in the apartment buildings development, how Developer "A" sale the apartment units to the consumers through the pre sale-purchase agreement, and how is the responsibility of Developer "A" in its role as the temporary board of apartment building's occupants association and its obligation to establish the real occupants association."

"Pembangunan satuan rumah susun tersebut berasal dari kredit bank dan pihak pengembang menggunakan agunan berupa tanah yang diatasnya didirikan satuan rumah susun. Hal ini dapat menimbulkan kesulitan bagi pembeli jika pembeli melakukan pembayaran secara tunai (lunas) ataupun angsuran bertahap (tanpa kredit dan bank). Seharusnya pengembang segera menyelenggarakan akta jualbeli di hadapan PPAT dan menyerahkan sertipikat yang telah dipecahkan dari sertipikat induk kepada pembeli, akan tetapi hal tersebut tidak dapat dilakukan karena sertipikat masih menjadi agunan di bank. Karena itu timbul permasalahan tentang bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun yang telah memenuhi persyaratan pembelian sedangkan peralihan hak belum terlaksana? Upaya hukum apakah yang dapat ditempuh oleh pembeli satuan rumah susun apabila pengembang menunda atau membatalkan peralihan hak atas satuan rumah susun yang dibelinya?.Berdasarkan hasil penelitian lapangan dan analisis data dapat disimpulkan bahwa sebagai berikut pertama, bentuk perlindungan hukum bagi konsumen satuan rumah susun dalam proses peralihan hak atas satuan rumah susun dengan pengembang adalah dengan mencermati klausula-klausula yang tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang akan ditandatanganinya. Jadi konsumen mengetahui hak dan kewajibannya dengan jelas termasuk status unit satuan rumah susun yang akan dibelinya. Pembeli atau konsumen juga dapat melakukan tuntutan ke pengadilan atas tindakan pengembang yang melakukan wan prestasi karena terlantarnya proses peralihan hak atas satuan rumah susun padahal konsumen sudah beritikad baik untuk memenuhi persyaratan-persyaratan jual beli dengan pengembang. Untuk memberikan perlindungan hukum bagi konsumen satuan rumah susun tidak hanya pada proses peralihan hak atas satuan rumah susun dalam akta jual beli dengan pengembang, tetapi harus memberikan perlindungan secara keseluruhan baik dari segi fisik maupun yuridisnya (aspek hukum) termasuk peralihan hak atas satuan rumah susun yang dibelinya. Oleh karena itu Pemerintah harus bersikap tegas untuk melindungi kepentingan konsumen satuan rumah susun dalam peralihan hak atas satuan rumah susun."

"Sejak April tahun 2007, pemerintah telah mencanangkan Program 1.000 (Seribu) Menara Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami), dalam rangka kebijakan untuk mengatasi permasalahan kebutuhan perumahan bagi Rakyat Indonesia.. Sebelum berlakunya UU Rusun No. 20 Tahun 2011, PPJB Sarusun banyak dilakukan secara dibawah tangan, tetapi sejak berlakunya UU Rusun, pembuatan dan penandatanganan PPJB Sarusun dapat dilakukan dihadapan Notaris sebagaimana telah diamanatkan dalam UU Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 1 Tahun 2011 pasal 42 ayat (1) dan UU Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 pasal 43 ayat (1), yang mensyaratkan proses jual-beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui perjanjian pendahuluan atau perjanjian pengikatan Jual Beli, yang dapat dibuat di hadapan Notaris.Dalam penulisan ini yang menjadi permasalahan adalah dapatkah asas kebebasan berkontrak diterapkan dalam perjanjian baku PPJB Sarusun, dan bagaimanakah eksistensi dari pasal 43 ayat (1) UU Rusun?. Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat yuridis normative, dengan tipologi penelitian yang bersifat deskriptif analitis. Berdasarkan hasil penelitian pada penulisan ini dapat disimpulkan bahwa asas kebebasan berkontrak dalam PPJB Sarusun ini telah diterapkan dengan baik oleh pihak PT. BAP, dengan bukti dimana pihak pembeli telah menandatangani PPJB Sarusun ini. Sarannya agar PPJB Sarusun ini dapat dibuat secara otentik dihadapan Notaris.

---

Since April 2007, the government has launched "1000 Simple Owned Apartemen Tower Program," in the framework of policies to address issues of housing needs of the people of Indonesia. Before enactment of the laws apartemen number 20 Years 2011, a binding agreement of the sale and purchase (SPA) apartemen unit are mostly done in under hand, but since enactment of the laws apartemen, the manufacture and the signing of a binding of the SPA apartemen unit can be done is before the notary as mandated in the act of housing and settlement number 1 Year 2011 article 42 paragraph (1) and the act of apartemen number 20 Year 2011 article 43 paragraph (1), that required the process trade of the apartemen unit before the construction finished can be done by covenant prefatory or a binding of the SPA apartemen unit, that can be made up before the Notary.

In this study, that the problem is can the principle of freedom of contract applied in standard agreements of a binding of the SPA apartemen unit?, and how the existence of Article 43 paragraph (1) of the act of Apartemens ?. This research is a normative juridical, with the typology analytical descriptive study. Based on the research results in this paper can be concluded that the principle of freedom of contract under the binding of the SPA apartemen unit has been well implemented by the PT. BAP, with evidence of where the buyer has signed a binding of the SPA apartemen unit. His suggestion that the a binding of the SPA apartemen unit can be prepared in an authentic manner before the Notary."