Tujuan perusahan adalah memaksimumkan kekayaan pemegang sahamnya. Agar investor mengetahui bahwa pihak perusahaan telah berusaha untuk itu, perusahaan perlu memberi informasi tentang kinerja dan prospek perusahaan dalam bentuk laporan yang dipublikasikan. Publikasi ini bisa berupa laporan keuangan periode yang lalu atau mengenai dividen yang dibagikan kepada pemegang saham. Walaupun begitu, publikasi atas informasi - informasi tersebut seringkali tidak memiliki efektifitas yang optimal bagi investor. Informasi tersebut baru berharga jika didukung oleh kondisi pasar modal yang efisien, dimana sernua harga surat - surat berharga mencerminkan semua informasi yang relevan. Kebijakan dividen sebagai salah satu informasi bagi investor, hendaknya dapat digunakan untuk memprediksi perubahan harga saham. Tujuan penyusunan skripsi ini adalah untuk menentukan tinggi rendahnya penilaian investor atas dividen dan capital gain, menentukan hubungan Dividen Pay - out Ratio; dengan memperhitungkan risiko dan return saham industri properti, serta menelusuri sejauh mana emiten di sektor properti dapat mengoptimalkan kebijakan dividennya. Penelitian dimulai dengan studi literatur tentang berbagai konsep dan teori mengenai kebijakan dividen dan efisiensi pasar modal. Selanjutnya dilakukan pengujian Efisiensi pasar modal dan Relevansi Kebijakan Dividen dengan menggunakan beberapa kriteria distribusi normal, serial korelasi dan analisa regresi sederhana. Dan penelitian - penelitian yang dilakukan, diperoleh hasil sebagai berikut : 1. Bursa Efek Jakarta periode 1991-1993 belum mencapai taraf efisien dalam bentuk lemah (weak form efficiency) karena distribusi frekuensi returnnya belum mengikuti pola yang random sehingga tidak mengikuti distribusi normal standard. 2. Nilai dividen industri properti ternyata tidak mempengaruhi harga penutupan sahamnya. 3. Masyarakat investor ternyata memiliki preferensi yang lebih besar terhadap capital gain dibandingkan mengharapkan dividen. 4. Nilai return saham properti ternyata tidak dipengaruhi oleh risiko saham yang bersangkutan dan juga tidak dipengaruhi oleh tingkat dividen pay-out rationya. 5. Kebijakan dividen yang telah ditetapkan emiten sektor properti ternyata sudah optimal untuk meningkatkan kekayaan pemegang sahamnya. Berdasarkan pengujian diatas, maka dapat diketahui bahwa dengan kondisi pasar modal yang belum efisien (periode 1991-1993), dividen saham properti belum memberikan signifikansi dalam mempengaruhi harga saham. Jadi investor belum menganggap dividen sebagai salah satu informasi penting untuk menilai harga saham. Sehingga setiap penurunan dividen tidak dianggap sebagai memburuknya kondisi perusahaan, dan juga sebaliknya. Implikasi lebih jauh dari kondisi ini adalah dividen tidak mempengaruhi tingkat return saham properti. Saham properti juga dikenal sebagai saham yang berdaya tahan kuat, sehingga tidak mudah dipengaruhi oleh fluktuasi pasar modal secara keseluruhan. Pada saat bullish, nilainya naik walau tak cepat dan pada saat bearish, nilainya juga tak cepat turun. Kondisi ini menyebabkan tingkat risiko saham properti tidak mempengaruhi tingkat return saham yang bersangkutan. Karena dividen tidak memiliki relevansi bagi peningkatan shareholder's wealth, maka wajar apabila investor lebih suka menciptakan sendiri arus pendapatan investasinya melalui capital gain. Dengan capital gain, maka investor bisa mendapatkan return yang lebih tinggi dalam waktu yang lebih singkat, dibanding menantikan dividen yang nilai returnnya lebih rendah. Walaupun begitu, capital gain memiliki risiko yang jauh lebih tinggi karena memiliki unsur ketidak- pastian yang lebih besar.